房地产开发贷款总结(一)：2016年房地产销售按揭专员年终总结报告
2016年年终总结报告
时间一晃而过，如白隙之间，2016年已接近尾声，回顾自己在按揭专员岗位的这一年来的工作，在领导的悉心关怀和指导下，在同事的帮助和鼓励下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。现就对"宫园壹号"的按揭工作，向上级领导汇报如下：
1、针对起初建行一家银行的工作情况下，调整了合理的按揭工作方式，针对不同银行，进行不同而又统一的对接方式。及时了解各家银行政策动态及我方客户审批信息。
2、改进了以往按揭工作数据的整理过于简单化，坚持每天下班前与后台和财务核对更新，保证数据的准确性，以便更好的掌握按揭客户数据情况。并定时更新缺件、补件客户信息，粘贴于易居置业顾问休息室门口，提醒其联系客户尽快补充，完销资料。
3、跟进银行资料整理，做件流程，放款进度。建立并保持与银行方面紧密的合作关系，保证我公司的按揭手续能在第一时间进行办理，实现放款。
4、不定时参加易居置业顾问会议，对按揭方面的最新政策，及相关工作提出建议和计划。
5、对按揭已放款逾期客户，大力协助银行与客户沟通，细心讲解贷款逾期带了的严重后果，引导客户正常还款。
6、12月份，在原有建行，招行，农行三家按揭合作银行的基础上，又与工行和交行签订了合作协议。其中工行准入手续已办妥，并与2016年12月14日邀请银行客户经理，针对"宫园壹号"项目的置业顾问进行了
相关政策及走势的培训，起到了良好的效果。目前交行方面准入资料已上报银行，银行方面在审报当中。2017年在这五家银行的合作下，将会使我方按揭工作更加有利，也为公司回款增添两条新的渠道。由于各家银行政策不同，使我方可以根据客户情况选择合理银行办理按揭。
7、四月份一期6栋楼交房，按揭方面顺利完成。其中三、四月共计放款121户，金额6293万元整。对于额度有限影响未能放款客户，我方及时协商与建行（4户）、农行（15户）签订了相关情况说明，保证按揭审批资料无误，给予正常交房。现针对于眼前十二月底二期交房工作已准备就绪。
8、数据统计：2016年全年按揭面签235户，其中建行109户，农行90户，招行35户，工行1户；按揭放款方面：在央行连续6次上调准备金率的不利政策下，完成全年按揭放款418户，金额2.5032亿元整（其中公积金3户，金额116万元；普通住宅402，占2.1197亿元；商铺13户，占3719万元），取得较好的成绩。
来到荣民这个大家庭已一年半了，在自己的岗位上，虽爱岗敬业取得一点小小成绩，但还存在诸多不足之处，现总结如下：
1、在下半年银行受到政策不利影响下，额度紧缺，虽然做了很多工作，但未能到达理想效果，在这方面缺少更多的沟通；
2、工作有些过于独立化，缺少和同事的协作；对于销售方面知识还有些缺乏；
3、对易居销售新加入的员工培训不够，导致自己工作过于吃力；
4、部分工作还做的不够细，一些工作协调不是很到位。
在2017年里，我将决心认真提高自己工作水平，加强自己的工作意识，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应该做到：
1、加强工作力度，争取更多工作方面主动性。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解和学习；
2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报；真正做好领导的助手；
3、认真负责的协助经理做好按揭贷款工作，对按揭贷款客户进行资料收集、整理、递交、审批、放款工作；
4、认真负责管理购房按揭客户资料；
5、完成上级领导交代的其他工作；
6、注重加强与本部门及公司同事的勾通与协作，团结一致，勤奋工作，形成良好的工作氛围；并在按揭贷款，资金回笼方面做出自己的一份贡献。
陕西荣民房地产集团有限公司 销售部：xxx
2016年12月21日
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房地产开发贷款总结(二)：八种房地产融资方式总结
八种房地产融资方式总结报告
一、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。
二、上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。
三、房地产债券融资（企业债券融资）
通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
四、资产支持票据
通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。
五、房地产信托
我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。房地产信托在资金运用上的形式多种多样：如可通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金，或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
六、房地产信托投资基金
房地产投资信托基金(REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红，收益与股市、债市的相关性较低且长期回报较高、较稳定。它的优点是通过资金的集中为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。而且投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。另一方面也为房地产建设的资金来源提供了一种渠道。但在国内由于相应制度不健全，操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益时缴税以及收益向投资人进行分配时缴税)，因此对投资回报率要求较高，这使得国内的房地产公司一般难以承受，政府可以通过增大税收优惠、改革税收制度解决此问题。
七、海外地产基金
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金的投资。然而，要使海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，需要国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
八、其他方式
1、夹层融资。夹层融资(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金，因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新，即在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。
2、私募融资。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。其中，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。而其缺陷是：私募房地产信托基金的投资标的和募集的基金份额流动性均不强，而且融资过程不太规范且不易监管；私募发行股票也存在范围有限、流动性不强的问题。
3、典当融资。房地产典当作为一种替补融资手段目前已进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。因此典当融资可作为解决房地产企业短期资金困难的一种融资方式。
4、合作开发。随着土地供应量减少，开发商取得土地的成本也就增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。
房地产开发贷款总结(三)：房地产开发贷款发起报告模板
房地产行业规范化发起报告模板（2013年版）
目 录
第一部分 发起报告评估简表 ................................................................................................................... 1 第二部分 发起报告分析正文 ................................................................................................................... 2
1. 借款人状况 ................................................................................................................................ 2
1.1 借款人信息 ................................................................................................................. 2 1.2 借款人股东信息 ......................................................................................................... 2 1.3 借款人财务指标分析 ................................................................................................. 3 1.4 借款人股权结构图 ..................................................................................................... 4 1.5 借款人核心竞争力分析 ............................................................................................. 4 1.6 其他............................................................................................................................. 4 2. 项目评价 .................................................................................................................................... 4
2.1 项目合规情况 ............................................................................................................. 4 2.2 项目位置 ..................................................................................................................... 4 2.3 项目基本信息 ............................................................................................................. 4 2.4 项目设计、施工、监理等情况说明 ......................................................................... 5 2.5 项目物业类型结构 ..................................................................................................... 5 2.6 项目行业和市场分析 ................................................................................................. 5 2.7 项目总投测算与资金筹措 ......................................................................................... 6 2.8 项目财务测算 ............................................................................................................. 7 2.9 项目整体开发、销售及与还款计划的匹配性 ......................................................... 8 2.10 项目担保条件分析 ..................................................................................................... 8 2.11 其他需要说明的事项 ................................................................................................. 8 3. 授信收益测算 ............................................................................................................................ 8
3.1 贷款利率申请与授信收益测算 ................................................................................. 8 3.2 新协议测算 ................................................................................................................. 9 3.3 授信贡献度评价 ......................................................................................................... 9 4. 授信风险分析 ............................................................................................................................ 9
4.1 主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施 ............................................. 9 5. 结论及建议 ................................................................................................................................ 9
5.1 授信利弊评价 ............................................................................................................. 9 5.2 授信结论 ..................................................................................................................... 9 5.3 授信条件及要求 ......................................................................................................... 9
上报单位 联系电话/手机
客户经理 传真
第一部分：简要信息
借款人名称： （以下简称：“ ”） 客户性质 是否为集团客户 集团授信限额（如有） 行业授信投向分类 客户在我行地位 外部机构评级 最近两期内部信用评级 客户在我行历史履约记录
本次申请授信总金额
□存量客户 □新授信客户 □是 □否
所属集团名称（如有） 客户切分限额
□积极增长类 □选择性增长类 □维持份额类 □压缩类
□“总对总”客户 □总行级重点客户 □分行级重点客户 □一般客户（填写具体评级机构名称、时间和评级） （填写具体评级时间和评级）
客户在人行信贷系统信用记录情况
较上年度/上次增减额
授信申请内容及变化情况（万元）
申请授信品
种 房地产开发贷款【房地产开发贷款总结】
经营性物业抵押贷款 其他 „„ 合计
金额
较上年增减
期限 用途 利率 担保条件
★本报告除特别标注外，面积单位均为万平方米，货币单位均为万元人民币或万美元。
1. 借款人状况
1.4 借款人股权结构图
给出借款人树状股权结构图，并做简要说明【房地产开发贷款总结】
1.5 借款人核心竞争力分析
包括但不限于借款人在资金、管理、商业模式、产品研发、市场推广、品牌号召力和开发业绩等方面的情况说明。 1.6 其他
其他需要说明的情况
2. 项目评价
2.1 项目合规情况
请说明项目合规情况，相关审批手续是否齐全、合规。
内资房地产项目由地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件，环保部门的环评批复，以及国土、规划和建设等主管部门颁发的“四证”。 外资房地产项目根据总投金额由国家发改委或地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件，商务部门的外商投资企业批准证书，环保部门的环评批复，以及国土、规划和建设等主管部门颁发的“四证”。 2.2 项目位置
以地图方式标明项目所处城市位置和地段，并做简要说明 2.3
项目基本信息
房地产开发贷款总结(四)：个贷中心总结报告
今年面临整体房地产市场不景气的形势下，面对不利局面，在行领导的正确领导下、在各条线部门的支持下，我部认真贯彻总行零售资产业务的整体工作思路，高度重视个人信贷业务的健康发展和可持续发展。坚持在风险可控的前提下大力发展个人信贷业务，在强化风险控制，严格内控制度的同时，不断开拓创新营销策略，取的了较好的成绩。现就我本人及部门在开展个人信贷业务方面的工作情况总结如下：
在团队管理方面：一年来，我加强自身学习，坚持理论结合实际，不断提高自己的经营管理能力和业展能力，强化自身大局观以及统筹兼顾和民主管理的能力，能够根据客户经理的从业经验和个人特长分配了相对应的工作范畴，做到了分工明确，可查可纠。在工作的推进及对外营销众，要求每一位客户经理把自己当做部门主人翁来对待，关心部门及业务发展，关心国家政策变化，关心连云楼市的发展，从而形成一个团结一心的团队，共同为支行个贷业务的发展出谋划策。
在业务拓展方面：坚持抓住住房开发贷款龙头，关注全区土地拍卖信息，加强与国土、规划、建设等部门联系，加强与优质地产开发商的联系。在个人贷款的发展上，始终坚持以客户为中心，以市场为导向的经营宗旨，调整充实营销力量，优化劳动组合，提高工作效率，实施限时服务。对重点房地产开发项目和重点市场，积极领导带队营销，实现营销储备一批、评估报批一批、发放见效一批的梯次发展，能够做到主动出击，营销优质客户。
在风险防控方面：一方面，我部门
http://m.gbppp.com/fw/346331/
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