2015年房地产新政 第一篇_2015年房地产新政解读
房地产新政解读：
一、2015政府工作报告中房地产调控政策
1、稳定住房消费，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
2、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
3、加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。
4、土地确权登记颁证，开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。
5、坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。
6、加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。
二、房产新政七大关键词
1、稳定住房消费
稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 解读分析：再一次明确了房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策，强调地方政府的主体责任，不会再出现全国一刀切的调控措施，去掉了“抑制投机投资性需求”的提法，将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。
2、存量房转保障房
住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
解读分析：2014年底，住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式，提出将一些存量房转为公租房和安置房，该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。
3、推进信贷资产证券
加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。
解读分析：首次提出“推进信贷资产证券化”，央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，盘活房地产融资市场。
4、推进住房公积金改革
继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。
解读分析：政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点，官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定，在公积金异地贷款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整，住房公积金的利用效率有望提高。
5、危房改造纳入棚改
把城市危房改造纳入棚改政策范围。
解读分析：住房保障工作更为细致、全面和针对性，也体现了城乡一体化的特点。
6、新土改路径明晰
做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革中，要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。
解读分析：明确地提出了农村土地制度改革试点的具体分类和要求，新土改路径在2015年将逐渐明晰。
7、特大镇扩权增能
加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。
解读分析：特大镇扩权增能，意味着这类行政区域未来将在政策、土地及项目安排上会获得更多的倾斜，其行政规格、级别会有相应的变化，功能、产业定位也会改变，产业政策等会更有利于发展和进行招商引资，尤其是改变目前到了镇一级无土地指标可用的状况。
三、在建商品房可改户型，未开发用地可转型利用。
3月27日国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》对外公布，通
知要求各地积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行。
四、回购商品房——商品房改安置房。
市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
五、户型可以“改” 让市场做主“90/70”政策全面退出。 两个转换
对在建商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。 “90/70”政策
城市审批开工建设住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开工建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。
六、2015年3月30日央行、住建部、银监会下发通知：支持改善性住房需求，二套房贷最低首付降至四成 ，满两年免营业税。
1、最低首付款比例调整为不低于40%；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。
3、缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
4、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2015年房地产新政 第二篇_2015房地产政策汇总
2015年 房地产政策
2月份
2015年2月1日中共中央、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）
内容：
探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法。 加快户籍制度改革，建立居住证制度，分类推进农业转移人口在城镇落户并享有与当地居民同等待遇。 优化中西部中小城市、小城镇产业发展环境。引导和鼓励社会资本投向农村建设。
2015年2月28日中国人民银行下调存贷款基准利率0.25个百分点
内容：
自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%。 一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由1.2倍调整为1.3倍。
2015年2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》
内容：
正式提出要取消暂住证制度，全面实施居住证制度。 建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制。
2015年2月26日《不动产登记暂行条例》正式公布
内容：
统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。 新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。 各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。
2015年2月4日中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
内容：
自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。 对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
3月份
2015年3月18日中央国家机关住房资金管理中心《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》
内容：
通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，余额不足5万元按照5万元计算。 同时加大对职工购买“自住型商品住房”的贷款支持力度。
2015年3月16日济南住房公积金管理中心发布公积金贷款对于首套房认定标准的调整。 内容：
对为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的家庭（结清贷款），将执行首套房住房公积金贷款政策： 购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的为30%。 未结清贷款：若申请住房公积金贷款购买普通自住住房，其住房公积金贷款首付款比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。
2015年3月30日央行二套房贷款首付比降至四成。
内容:
央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。【2015年房地产新政】
2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系 内容：
1.合理安排住房及其用地供应规模；
2.优化住房及用地供应结构；
3.统筹保障性安居工程建设；
4.加大市场秩序和供应实施监督力度。
2015年3月20日福建出台新政“闽七条”。
内容:
1.首改房认定放宽； 2.公积金贷款首次申请首付降低至20%； 3.住房贷款本省金融机构适当下浮贷款利率； 4.补偿款购商品房享“团购”优惠； 5.打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换； 6.个人按所持产权比例支付购房款； 7.推进公共服务均等化。
3月15日全国人大三次会议国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号。 内容：
1.经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益; 2.总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期; 3.去行政化是主旋律，楼市政策有望延续市场化格局; 4.支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增长; 5.互联网+”或将助力房企进行产业升级; 6.鼓励“走出去”和“引进来”，地产行业预期向好。
2015年3月30财政部个人转让两年以上住房免征营业税。
内容:
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
4月份
中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
2015年房地产新政 第三篇_2015年房地产政策
1.央行：2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点
2015年02月04日 18:21 央行 我有话说(24,362人参与) 收藏本文
中国人民银行[微博]决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币(6.2052, 0.0092,0.15%)存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
中国人民银行[微博]将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。
2.央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个
百分点
来源 2015年02月28日 18:07:50 新华财经
新华网消息 中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
金融机构人民币存贷款基准利率调整表
本期作者 徐曼曼
新华网北京3月1日电（记者 汪文品）羊年春节归来首周，2月的最后一个工作日，央行又“出手”。中国人民银行2月28日晚宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的
1.2倍调整为1.3倍。
这是距离2014年11月22日央行时隔两年首度降息后，三个月以来的第二次降息。2月初，央行还下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
解码一：两次降息异同
与去年11月采取的全面的、非对称性降息相比，2015年的首次降息采取对称方式下调存贷款基准利率。
2014年11月，央行宣布降息的同时还宣布，存款利率浮动区间上限由1.1倍调整为1.2倍。这是自2012年6月存款利率上限扩大到基准利率的1.1倍后，中国存款利率市场化改革的又一重要举措。存款利率区间扩大同样意味着，如果商业银行用足上浮区间，则存款利率与调整前水平相当。专家指出，银行在定价方面自由度增加，银行间的市场竞争也加剧，这也是利率市场化、金融自由化的特征表现。此外，2014年贷款基准利率下调幅度大于存款基准利率，改善了传统利率调整方式，时隔两年重启非对称降息更有针对性地引导了市场利率及社会融资成本下行，最直接的让企业解渴。
与去年相比，羊年的首次降息影响不容小觑。在春节后首周便祭出大动作，央行此举极大提振了市场信心。此外，这次存贷款下降的同时进一步提高存款上限至1.3倍，分析人士指出，离完全放开仅一步之遥。
本次降息采用对称方式从操作层面上看，考虑了金融机构的承受能力，并非一味要求银行“割肉”缓解企业融资问题。招商证券判断，相比上次的非对称降息，本次对称降息对金融机构业绩的负面影响小一些，对其利润冲击不会太大。
在兴业银行首席经济学家鲁政委看来，央行今年的对称降息是对目前经济下行和通缩压力的反应，贷款利率难以明显下行。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新则表示，在银行存款不断分流的情况下，银行不敢轻易降低存款利率，反会上浮到顶。此次降息举措将进一步激化“银行差钱”，使得银行更加“惜贷”。
值得注意的是，在2014年11月降息后的一周内，各家银行纷纷更新了存款利率：五大银行执行的存款利率基本为基准利率上浮近10%；不少城商行更是表现积极，存款利率都上浮到顶至20%。所以，本次央行宣布降息可能会引发新一轮的银行定存利率“不降反升”现象。 民生证券研究院执行院长管清友认为，此次降息可以缓解债务风险。受降息影响，人民币汇率波动将加剧，趋势略贬值。
但也有分析指出，随着美联储推迟加息时点，在全球货币政策分化程度降低的背景下，中国央行降息会对正在承压的人民币汇率带来进一步冲击。事实上，人民币汇率市场化进程也一并在推进。央行自2014年二季度以来基本退出汇率的常态化市场干预，增强人民币汇率双向浮动弹性等。
不容回避的现实是，央行两次降息及扩大人民币存款利率浮动空间的举措，可收到一石二鸟之效，实质上有助于推动利率市场化改革、增强金融自由化，并助推人民币国际化进程。 解码二：节后降息意在何处
春节前降准，春节后降息。央行此举何意？
央行有关负责人答记者问时表示，此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势，并不代表稳健的货币政策取向发生变化。
显而易见的是，此次节后首次降息符合市场多方的预期。业内分析，央行一方面期待通过降息使得银行贷款利率能够降得多一些，降低企业融资成本，提升资金利用空间；另一方面，为了能对冲CPI下行，维持稳健的货币政策，引导市场实际利率下行。
分析称，在春节前降准之后，货币市场利率下行动力仍未充分释放。究其原因，新股发行冻结资金规模不断攀升、临近春节等原因导致居民及企业的现金需求激增，阻碍了资金价格回落。
与此同时，经济增速下行的压力仍然存在。1月份外贸数据进一步呈现出“衰退式顺差”局面，出口下滑显示人民币汇率仍被高估，进口大降则体现出内需低迷日益严重。1月CPI仅同比上涨0.8%，创2009年11月以来的5年多新低。PPI则是连续35个月呈现负数增速。
货币供给增长缓慢。截至2014年12月末，我国广义货币（M2）同比增长12.2%，比2013年增速降低1.4个百分点，比1986年至2013年21.05%的平均值低8.85个百分点，为连续第四个月增速下滑。因此，中小企业融资难、融资贵的问题络绎不绝。所以，央行的本次降息并非突然。2月26日，央行主管的《金融时报》刊发题为《当前形势下对货币金融政策的建议》的一文显露出端倪。文章称，货币政策要维持流动性的适度充裕，下一阶段，为应对通缩的可能，央行应对法定准备金率、基准利率等传统工具进行适时、适度调整，保持适度的流动性。
进入2015年，央行为了保持适度流动性打出了一整套的“组合拳”。除逆回购外，短期流动性调节工具（SLO）、常备借贷便利(SLF)、中期借贷便利(MLF)运用得风生水起。2月11日，央行宣布在前期10省（市）分支机构试行常备借贷便利操作形成可复制经验的基础上，决定在全国推广分支机构常备借贷便利。此外，在2月5起普降金融机构存款准备金率的同时，央行还非常有针对性地实施定向降准措施，北京银行、盛京银行、南京银行、重庆银行、徽商银行以及浙江23家银行先后获批。
货币政策趋向宽松了吗？
其实不然，当前的货币政策基调仍属中性。央行在降息后表示，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，综合运用多种货币政策工具，适时适度预调微调，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。
银河证券首席经济学家左小蕾指出，目前融资成本十分高，不利于实体经济层面创造有效需求，央行此次降息十分有必要。
在中国银行国际金融研究所副所长宗良看来，我国实际利率水平偏高，在当前经济增长压力情况下，降息有利于稳增长、调结构。
当前，我国经济发展进入新常态，发展条件和发展环境都在变化，而其核心是经济发展方式和经济结构的改变。多位专家表示，当前经济下行压力仍然存在，经济结构自身转型与升级
2015年房地产新政 第四篇_2015上半年房地产行业政策汇总
2015年房地产新政 第五篇_2015-2016房地产新政对于三四线城市项目的影响分析
2015 – 2016 房 地 产 新 政
对 于 三 四 线 城 市 项 目 的 影 响 分 析
前 言
“三线城市”本身是一个城市能级的定义，为了方便下文的理解，本案在阐述之初首先对于“三线城市房地产市场”这个概念进行针对于项目的定义。如果城市房市被定义为“三线”，那么本案认为所谓“三线城市房地产市场”也是分三六九等的，如果严格定义，本案认为城市所谓的“三线城市房地产市场”仅限于传统市区，而具有讽刺意义的是，这部分市场上的存量其实并不大、销售情况也不十分严峻，是谈不到“去库存”这个话题的。但要注意的是在“三线城市”中，这个不需要“去库存”的地域性极其严格，例如与传统市区十分接近的开发区、新区等地区，库存就马上严峻了许多。本案认为，目前“三线城市”去库存任务最艰巨的区域就包含诸多新区，所以，在接下来的阐述中，本案将“三、四线城市”定义为开发区、新区或类似地域，而不包含传统市区。
一
在房地产市场经历了很长时间的低迷之后，政府终于在2015年陆续推出了一系列救市政策，从供给层面的土地有供、有限，到针对购房个体的降首付、减税费、予补贴等等，这为2015年度房地产市场带来了一波大幅上扬。然而这些政策所产生的美好态势并没有惠及所有的房地产市场或项目，甚至其产生的效果本身也与政策颁布的初衷背道而驰。截止到目前为止不难看出，一系列新政对于绝大多数的三线以及以下的房地产市场并未有促进作用；而对于此级别市场上的旅游、度假类型的房地产项目，更没有产生丝毫的助推。
本案认为2015-2016年的系列政策对于“三线城市”项目和类似项目来说，供给侧的改革可以在长远时间控制滞销存量的进一步增加，而针对促进需求层面的系列举措，从目前的数据统计和未来的走势分析来说，则如同鸡肋。
二
首先，在供给层面，2015年度土地执行“有供、有限”，总体效果较为显著。 自2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时停止，尤其是类似“三线城市”项目所在的开发区、新区或类似地域这种流入人口明显小于流出人口的地域，在土地财政的刺激下，供了太多的地，盖了太多的房，在巨大的库存压力下，供应结构性过剩的问题已十分突出，进一步的降价走量是开发商的必由之路，而这次土地的“限供”无疑遏制了这种趋势。从政策实际执行情况来看，总体而言，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。
绝大多数库存过高城市依政策而行，2015年土地供应同比大幅下滑，特别是库存压力普遍过大的三、四、五线城市。300多个三、四、五线城市中，近八成城市土地供应有所下滑，其中半数下滑幅度在5成以上。
但是也有部分城市在政策执行上存在言行不一的情况，这之中就包括土地消化周期偏长的XX。
三
其次，降息、降准，调低首付比例，缩短营业税免征年限等政策，使热的更热，冷的更冷。【2015年房地产新政】
2015年宏观经济层面承压，央行不仅持续向市场释放流动性，而且接连降息，仅年内就经历了5次降息5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降；3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成，财政部下调营业税免征年限至2年；9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成，非限购城市首套房首付微调0.5成，其实已经是两成首付。这些政策无一例外的指向本年度政府对于房地产市场的主题——“去库存”，事实上这一系列政策也确实对于房地产市场起到了提振作用。2015年楼市成交在政策推动下再创新高，据CRIC监测的重点城市数据来看，2015年商品住宅成交面积为33814万平方米，同比大涨27%，也明显高于2013年高点，楼市成交再创历史新高。
从这个数据看，似乎新政产生的影响普惠全国的房地产市场，然而事实并非如此，从一组2016年1月的数据我们可以管中窥豹，“去库存”新政策的最大受益者，并非类似”三线城市”项目所在的“三线市场”，而正是不需要“去库存”
的一线城市。2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/㎡,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%，创出了上海商品住宅均价的历史新高；1月深圳新房成交均价达4.65万元/㎡,同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套,同比上涨74.12%,环比增长19.43%。而从2015年库存数据来看，最需要“去库存”的市场，反而是效果最差的。一线城市库存相比2014年底下降了8.1%，二线城市方面，大多数城市库存低于去年同期，库存总量较2014年年底减少了
7.9%。三四线城市方面，库存总量较2014年年比下降了5.7%。
面对这样的数据，媒体上出现了类似“整体成交量再创新高……部分库存压力城市亦有亮眼表现”的报道，单纯从分能级城市市场的涨幅数据来看，这样的报道也是有其理论基础的。
从以上数据我们可以看出，三、四线城市的同比增幅较去年达到24个百分点，表现优于预期，成交面积同比也大幅上涨，政策是十分成功的，效果是十分乐观的。然而为什么众多诸如“三线城市”项目的三、四级市场楼盘并没有感到初春的暖意，反而觉得越来越凉呢？原因在于所监测的重点三、四线城市多为经济强市，有一定的外来人口基础，因此其成交整体表现较好。具体来看，城市间分化尤其明显，温州、肇庆、惠州、东营、东莞等城市表现抢眼，今年成交同比增幅都在50%以上，尤其是惠州、东莞，依托广深经济圈，自身人口集聚能力较佳，再加上一线城市经济辐射效应，推动成交快速上行。正是这种有目的、有选择的监测和数据采集方式，才使得数据的视觉效果比较美观。
从以上可以看出，这一系列降息、降准、降首付的加杠杆、释放需求的新政,将北、上、广等限购城市排除在外了。事实的确如此。库存难题似乎特指三四线城市,与一线城市没有很大关系。但在政策暖风中受益的,并不是三、四线城市。相关数据表明，在政府过去12～18个月放松限制之后,三、四线城市的房价仍面临压力,2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比,二线城市的房地产市场逐
步复苏，二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨,同比上涨0.6%。在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下,全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧——一线城市出现房价“上不封顶”的涨势,但亟待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。
究其原因，本案认为主要源于以下四点：
第一、330政策落地后，短短一个月内，绝大多数省市均有响应。首付比例下调，购房门槛的大幅下降，对市场需求的刺激十分明显，其中二套房首付比例下调，与公积金政策放宽协同作用，对改善型需求的刺激十分显著，而从成交结构来看，改善型产品成交上升最为明显。9·30政策发出后，各地方政府虽也积极响应，但效果却相对平淡。这主要在于多次降息降准之后，银行利差被大幅压缩，银行对政策执行的意愿不高，加之政策着力点在于非限购城市，例如针对“三线城市”项目，对于目标客户来讲房价不高，购房压力本就不大，首套房首付微调0.5成，对购房压力影响不大，因而对需求的刺激也就相对有限。
第二、首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低但积蓄不多的年轻人、年轻家庭。因此，这一政策刺激普通住宅需求，有助于刚需和首次改善需求的释放。
今年楼市受政策推动，而成交大幅上涨城市主要得益于改善型需求的崛起，这部分城市有以下两个共同点：一者，从宏观面来看，这些城市经济都比较发达，经济活跃度较高，对外来人口具有相当的吸附能力，购买力充足；二者，从房地产发展来看，这些城市基本都经历了城市的快速扩张期，市场发展平稳，进入改善型需求释放期，而改善性需求长期被限购、限贷等政策限制所压抑，330新政后，这部分需求从政策上不但不再受限，反而鼓励扶持，首付比例、利率等下降也实实在在降低购房者置业成本，因而，迎来难得的入市时机。这些城市需求旺盛，已基本不存在库存压力，甚至有些城市供不应求。但另一方面，类似“三线城市”项目的多数三、四线城市地产物业，严重供大于求，市场去化压力较大，而需求有限，供应放量也难以取得好的去化效果，因而项目增加供应动力不大。所以三四线城市库存问题最为突出，但“去库存”效果却在各线城市中表现最差，究其原因还是需求不足。
第三、3月30日财政部下调营业税免征年限至2年，对二手房市场的提振作用十分显著，但这仅限于对房价较高，二手房交投更为活跃的城市成交量的影响。新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭免税仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。以威海为例，数据显示2012-2014年威海人均累计新开工面积超过12平方米，虽然2015年度的数据目前为止还没有出炉，但一定只增不减。而这些库存大量存在于周边“海景房区域”，相对于当地常住人口规模，潜在供应量大，房产无法明显升值或有价无市，在外来导入需求不足、内生需求大部分已得到满足的情况下，新盘去化压力尚且突出，更遑论二手房交易。
第四、在2016年去库存的大背景下，房贷新政给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果不大。首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，未来的还款成本就会提高，还款压力就会加大，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。
四
第三、虽然公积金政策频繁调整且力度空前，但目前针对“三线城市”项目并无实际意义。
在这“去库存”之年，公积金政策的出场率也极高。仅中央层面，年内出台的房地产调控文件中，涉及公积金政策的就达4次（不含国管公积金政策调整），其中3次为出台公积金专项政策，调整内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道。特别是11月，公积金管理条例迎来了13年来的首次大修，这在公积金政策史上意义非凡。
这些相关政策对于在本地房地产市场使用本地公积金来讲，无疑是重大的利好消息。但“三线城市”项目内需不足，基本属于纯外销楼盘，客户来源绝大多数为外地，而在公积金异地互认方面，从各地落实情况来看，有文件出台的省市众多，但多为局部区域城市间互认，或省内互认，部分城市甚至仅是单向认贷。异地互认政策各地接踵而至，看似热闹，但对住房需求的推动作用十分有限。
五
第四、政策试图打通商品房与保障房流通通道，加速库存去化，产生与市场实际的矛盾。
货币化安置，各地方政府响应者甚众，力度也较大，货币化安置比例最低的也达到50%，多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴，补贴力度甚至可高达住房价值的30%。
对于需求热门城市来讲，目前库存压力相对较小，但对保障房的需求量相对较大，以保障房去库存，企业多有利润要求，收购成本过高；而“三线城市”项目所在的区域人口吸附能力差、供应过剩、需求疲软，保障房需求量也相对较低，依赖保障房去库存作用有限。因此，最终落地者寥寥。
鼓励企业租赁房源，与企业追求资金快速回笼初衷相悖，更是政策的一厢情愿。
再者，中国的房地产业就是一个地方政府积累财富的行业。开发商只不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人，所有与攫取财富相悖的东西，如保障房、经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府的眼中钉。
六
第五、取消限外、鼓励农民进城，试图寻找购房需求新增长点，最坏的结果是活不起的城市、回不去的农村。
今年8月，六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制。但外资和外籍人士购房体量十分有限，仅有的些许诉求也多集中于一线城市和个别经济发达的二线城市，这些城市库存压力普遍不高。因此取消限外对与楼市需求增长和库存去化的影响几乎可以忽略不计，此项政策对于“三线城市”项目形同陌路。
2015年12月中旬的中共中央政治局召开的会议上正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求，寄希望于此政策对于三、四、五线城市库存去化或有短时的刺激作用。但“三线城市”项目所处的区域经济薄弱、承载能力欠缺、就业岗位不足，农民工进城配套政策未跟进等等问题没有解决，没有足够的配套单元来满足大批量农民进城后的工作生活需要。所以，依赖农民进城购房来缓解库
2015年房地产新政 第六篇_2015年房地产政策解读
公积金政策：
1月 公积金提取门槛再降低，连缴3月即可提取。1月28日住建部、财政部和央行三部委联合下发通知，放宽租房提取公积金条件。只要连续足额缴存公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房，就能提取双方公积金，支付房租，不再要求提供“租房发票”。
1月 合肥公积金省内异地贷款实施细则发布，已可申请。 盼望已久的合肥异地公积金贷款实施细则正式公布，细则对安徽省内异地缴纳公积金在合肥申请公积金买房政策进行了细化，对贷款条件、申请细则等做了具体阐述。
贷款对象：现户籍在合肥市行政区域内，在省内其他城市就业并正常缴存住房公积金，且购买合肥市行政区域内普通自住住房的职工，可持缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明至合肥市住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
贷款条件：借款人按规定正常足额缴存住房公积金连续满六个月(含)以上。
降准政策：
2月 央行时隔32个月后首次“降准”。中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据了解，本次普降存款准备金为2012年5月18日后时隔32个月后首次。
4月 央行：20 日起下调人民币存款准备金率1个百分点。中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
政策点评：
央行“降准”，金融、地产等资金密集型行业都将获益，虽然说降准不能带来上述行业的质变，但无疑能有助于缓解市场的悲观预期。因为降低存款准备金率就表明流动性已开始步入逐步释放过程，虽然降准不如降息那样会对楼市产生重大利好，但是会使银行的贷款额度更加充足，贷款环境更加宽松。
降息政策：
2月 央行再度降息，或促房价止跌反弹。中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
政策点评：
央行“降准”，金融、地产等资金密集型行业都将获益，虽然说降准不能带来上述行业的质变，但无疑能有助于缓解市场的悲观预期。因为降低存款准备金率就表明流动性已开始步入逐步释放过程，虽然降准不如降息那样会对楼市产生重大利好，但是会使银行的贷款额度更加充足，贷款环境更加宽松。
无论是2008年还是2012年的降息周期，每一轮连续降息均对楼市止跌回升产生了重要作用，且在随后一年发生大逆转。这对大部分开发商来说是利好消息，中原地产首席分析师张大伟也表示，在目前房地产市场资金链整体紧张的情况下，贷款利率的下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低。
6月 央行打出组合拳,定向降准加降息。央行官网发布消息,从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步支持实体经济发展,促进结构调整。与此同时,存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%,比历史最低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率,在今年5月11日创下5.1%的史上最低值后,继续书写着没有最低只有更低的神话,这次降到了4.85%。
政策点评：
自央行今年2月4日宣布全面降准并定向降准以来，这是第二次出手全面降准并定向降准。同策咨询研究部总监张宏伟认为，降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来几个月会出现涨价现象，大多数三四线城市楼市主题仍是跑量，各城市楼市走势将进一步分化。
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