物业协调方案(一)：物业维系方案
一、物业维系现状分析
（一）、主要问题
1、现有业主不肯续约。
2、潜在业主拓展困难。
（二）、主要原因
1、现有业主不肯续约的主要原因：
? 生活滋扰：由于经常性的基站维护，给私人业主的生活和非私人业主的管理工作带来一定的滋扰。
? 辐射问题：担心基站产生的辐射会危害到人的身体健康。
? 舆论压力：辐射问题容易引起业主周围邻居的反对，从而对业主产生舆论压力。
? 不受尊重：维护人员不尊重业主，缴费人员不按时交租金等问题的存在，让业主感到不受尊重。
2、潜在业主拓展困难的主要原因：
? 辐射问题：担心基站产生的辐射会危害到人的身体健康。
? 舆论压力：辐射问题容易引起业主周围邻居的反对，从而对业主产生舆论压力。
? 租金利益：目前的租金水平与普通房租并没多大差距，特别对于非私人业主来说，这样的租金不具有很大的吸引力。
? 旧业主影响：现有业主对生活滋扰、不受尊重的看法，或多或少会影响到潜在业主。
（三）、根因分析
1、工作体制和执行中产生的问题：生活滋扰、不受尊重、租金利益。
2、在各种影响下产生的心理障碍：辐射问题、舆论压力、旧业主影响。
（四）、解决措施
1、基站物业维系体系是解决问题的根本性、长期性的方法。规范为本：这是对内的要求，没有基站业主关系维系管理体系，双方的合作仅靠一纸合同来维持，产生了基站业主与移动间的摩擦。通过内部运作的规范化来减少工作中与业主的摩擦，从而提升业主的满意度。
2、消减业主的心理障碍是解决问题的重要、迫切手段。攻心为上：这是对外的做法。要改变业主及周围人群的固有观念，需要各种针对性的公关手段运用才能达到目的。
二、基站物业维系管理体系
（一）、体系组成
（二）、组织架构
物业关系维系主管：业主服务数据管理、后勤保障协调、安排协调部门工作、 房租、电费、合同管理、处理紧急投诉。
物业关系维系员的基本职能：洽谈维续租赁及房租电费事宜、业主日常关系维护、基站维护工作沟通、宣传、引导、解释、处理投诉问题。
（三）、制度规范
1、数据库管理系统
记录统计基站业主的相关信息：记录并统计基站的地址、维修情况，进出入条件、业主联系人、联系电话、租金、电费单价、供电关系等基本资料。
记录统计业主服务的关系进展：记录物业关系维系员对业主提供的日常服务、关系维护情况，业主投诉情况，以及业主享受的增值服务、业主活动等情况。 各部门的工作和服务：通过一定的数据分析能力，统计基站维护情况和物业维系情况，并作出相应的工作提醒。
2、信息中转平台【物业协调方案】
业主专线电话：业主专线电话24小时免费开通：耐心倾听，态度恳切，认
真记录，予以解答或承诺，并及时联系物业关系维系员。
建立以物业关系维系员和业主专线电话为主的信息中转平台。
设置物业协调部与业主直接沟通的渠道，使得维系工作能顺利与业主达成共识，避免业主的反馈意见投诉无门，很多问题到续约时才暴露出来，激发矛盾。
3、服务规范准则
基站维护工作缺少配套的规范制约，容易产生维护人员不遵守业主相关规定，给业主的管理工作和日常生活带来不便的情况。应该用服务的规范来约束工作的开展。
（1）物业关系维系员服务规范：
物业关系维系员是与业主最直接、最频繁的沟通渠道，他的服务规范尤为重要。对物业关系维系员的服务规范主要集中在关系交道上，应遵循以下原则：
主动服务原则：无论是日常服务还是发现问题存在，应秉着主动服务的原则，主动联系业主，与业主及时沟通，争取其配合解决问题。
一站式服务原则：物业关系维系员对业主投诉的意见，应予以妥善解决，即使需要转交其他部门，也由其负责跟进到底。
（2）基站维护人员服务规范：
基站维护人员的工作本身会给业主带来滋扰，如果言行举止有所疏忽，容易造成彼此的摩擦，因此维护人员也需要相应的服务规范。
维护人员应本着承担责任、解决问题的原则，尊重业主的生活习惯与相关规定，同时约束自己的言行举止。
如果维护人员与业主在之前就产生过摩擦且关系还没有缓和的，在维护过程
物业协调方案(二)：物业服务方案
【物业协调方案】
小区 物业服务方案
物业服务有限公司
年 月
目录
目录-----------------------------------------------------1 一、公司简介---------------------------------------------2 （一）公司概况-------------------------------------------2 （二）组织架构-------------------------------------------4 （三）重要部门负责人简介---------------------------------5 二、物业服务方案-----------------------------------------6 （一）项目简介-------------------------------------------6 （二）物业服务实施方案及管理目标-------------------------6 （三）服务及管理工作计划---------------------------------15 （四）费用测算-------------------------------------------17 三、物业服务合同-----------------------------------------18
一、公 司 简 介
（一）、公司概况
XXXXXXXXXX物业服务有限公司于2010年成立，注册资本为50万元，是具有独立法人资格且具有三级物业服务资质且管理区域跨越XX、思茅两地的物业公司，现公司管理面积约20万平方米，管理业态涉及普通住宅、别墅、商业及办公楼四大物业业态。
公司自组建之初，就矢志为建立高效运作的物业管理体系，提供优质满意的客户服务而努力，为完成这一目标，公司分别聘请了云南省知名物业管理企业作为我们的管理顾问，同时积极收集物业行业各龙头企业的先进管理经验（如万科、龙湖等）。通过整合利用顾问公司标准化、规范化的管理制度资源，规范了企业内部管理制度，优化和完善服务品质，与普洱起步较早的物业企业有了势均力敌的竞争能力；提高企业自身竞争力，保障了业主所购买物业的保值增值，也间接提高了物业的附加值是我公司贯穿始终的目标。
2、人才储备
公司自成立以来，始终不渝的坚持以人才储备、配备为公司发展壮大的原则，从招聘、培训、从业入手，注重培养、使用人才；公司现有员工40余人，其中管理人员95%为大专以上文化水平，并都持有物业管理专业、工程管理专业、财务管理专业从业资格证，从业的专业技术人员均持证上岗，大大提升了企业的整体服务品质，增加了企业在当地物业行业中的竞争优势。
3、现代化的管理手段
XXXX物业服务有限公司以其独特的管理理念，现代化的管理手段，实施物业及企业内部管理。
完善的内部管理制度，公司创建之处，为了快速的适应市场需要，公司聘请了云南知名的物业企业作为我公司的顾问公司，通过顾问公司成型的管理方式，我公司站在“巨人”的肩上，本着学以致用、去糟粕而留其精华、青出于蓝而胜于蓝的学习态度，通过两年的打拚，我公司在锻炼出了一只高素质的物业服务专业队伍的同时，总结了一套适合于自己，适合于市场的公司内部管理体制、机制。利用精细的绩效考核标准、严格的岗位要求、人文的企业文化等环环相扣的实施企业及小区
管理。
网络化办公平台的使用，提高了工作效率，为了适应市场发展需要，公司投入相当的财力和技术力量，建立了集审批处理流程、财务管理、投诉管理于一体的办公自动化系统并投入使用，以高效率办公手段促使管理的高效率。
4、建立学习型的专业团队，贯彻“学习无止境、服务无止境”的发展理念，使企业永远的立于不败之地。
XXXX物业非常重视维护业主的利益和公司信誉。吸取了发达地区和国外的先进的物业管理经验。为充分使用和发掘人力资源，公司对员工的聘辞、培训、考核、升迁、薪资、福利、保险等建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。公司针对服务业的基本要求特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，并制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果，要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言，是我们最终的服务目标使。【物业协调方案】
我们的宗旨是：优质管理、优质服务、优质生活。
企业理念：全心服务、在细微之处见精神，最求卓越、赢万人口碑创品牌。 服务理念：你给我一份信任，我还你十分满意。
我们的目标是：全力打造区域最值得信赖和最值得最重的物业服务企业。
（二）、组织机构
物业协调方案(三)：2015物业管理实施方案
方案一：物业管理实施方案
眉县安居物业管理服务有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20XX年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20XX027号。
1-2. 公司内部机构设置
公司设经理一名，下设四个职能科室：
物业公司组织机构设置及各科室人员配置
经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。
在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。
1-3.公司员工配置
公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。
1-4.公司现有固定资产
公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。
二、花园小区物业现状分析
2-1.眉县花园小区简介
眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。
小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。
小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。
2-2.物业特点
该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析
征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。
三、物业管理方案
3-1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。
3-3物业服务的内容和标准
3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。
秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。
方案二：物业管理实施方案
为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案：
一、指导思想和工作原则
（一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。
（二）工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。
二、工作目标
（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。
（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。
（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。
（四）物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。
（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。
（六）建立物业服务信用保证金制度。
（七）开展县城内裸地硬化和绿化。
（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。
三、工作任务及分工
（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作
1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）
2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）
3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）
（二）完成裸地硬化和绿化任务
具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。
1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）
2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）
3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）
4. 临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）
5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局）
（三）加大物业监管力度，规范物业管理行为
1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）
2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）
3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）
4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）
5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔2015〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。（责任单位：建设局）
6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，
http://m.gbppp.com/sh/313146/
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