物业项目负责人 第一篇_物业项目负责人实务案例
物业管理实务案例
第一部分：答题技巧
命题范例：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。 问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）
问题2乙物业管理公司的做法是否妥当？如果你是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？（3分）
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）
一、 主要命题范围预测
物业管理合同（知识点）： 3~5分
早期介入与前期管理（案例、知识点）： 3~5分
物业的承接查验（知识点）： 3~5分
物业入住与装修管理（案例、知识点）： 8~12分
物业环境管理（案例、知识点）： 6~8分
物业管理风险防范与紧急事件（案例、知识点）： 8~12分
三、答题格式
1、“依法评说”型
对于“依法评说”型案例题，应按照以下格式回答：
①基于题目事实，回答“对”与“否”。
②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。 ③如果是“否”，说明如何做。
2、“问题处理”型
对于“问题处理”型案例题，应按照以下格式回答：
①基于题目事实，回答命题中对问题的处理是“对”与“否”。
②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。 ③如果是“否”，说明如何做。
3、“工作评价”型
对于“工作评价”型案例题，应按照以下格式回答：
①基于题目事实，回答命题中某项工作的方式或结果是“对”与“否”。 ②对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。
四、答题技巧
案例题是考核考生运用所学的或积累的知识和相关法规，解决实际问题的能力。物业管理师案例题型综合性比较强，有很大的灵活性，要求考生有比较强的归纳、推理、分析能力。
1.答案符合相关知识点、观点正确，不能根据实际经验随意发挥。
解答时切记不能根据实际经验随意发挥。有许多考生在答案例题时按照工作中的实际做法来回答问题，由于国内许多物业管理企业不是十分规范，做法不是十分统一，所以根据实际做法作为答题依据所得出的答案和标准答案之间存在很大差距，这样答题不能正确把握采分点，即使答了很多，但因为不符合采分点，所以得分很低。
2.关键词表述准确、语言简洁，把握不准的地方尽量回避，避免画蛇添足
做实务案例题必须审清题干，充分理解问题的含义和考核内容，因为案例考试题信息量大考查点多，又加上许多考生对案例分析所用理论知识掌握的不是十分透彻，所以做起题来速度上不去，语言不简练，就十分耽误时间，使考生不能在规定的时间内做完所有题目。如果考生对考题的部分知识点比较了解，部分知识点把握的又不是十分准确时，回答时就应
尽量回避这些把握不准的知识点；如果考生对考题的知识点比较熟悉，为了得高分，对于题干中没有提到的知识也面面俱到的回答，就会画蛇添足，浪费宝贵的答题时间，且不一定会多得分。其实只要考试要顺着出题的思路答题，答题简洁明了，答到考查点即可得分。
3.解答紧扣题意、有问必答，不能随意改变材料背景。
注意有问必答，答要所问，因为每一个带疑问的地方都要回答，都是采分点。不能随意改变材料背景，背景材料有细微变化可能会导致答案发生很大变化。案例题是千变万化的，同一知识点可以有若干种问法，要充分利用背景材料中的条件，运用所掌握的知识，分层次地解答问题，思考和确定解答该问题的若干重点以及可能运用的相关知识点。
4. 字体要端正，条理要清楚；针对性复习，多做模拟题。
字体要端正，易得印象分，回答条理要清楚，易于高分。想要通过考试，要有针对性地复习，不断提高自己知识的深度和广度，也有利于自己今后工作的开展。考前必须针对有关的案例习题进行模拟练习，一检测自己的思维是否存在漏洞，尤其是实际工作没有接触过的项目类型；二是练练手，打惯字的手儿能不能适应这种“高强度”运动量；三是将自己的答案与给出的标准答案进行对比，重新审视自己的专业知识，或许你还能发现标准答案中的漏项及不足。
5．沉着应考，运用适当的考试技巧。
考试是实力、技巧和运气的综合，主要是靠实力，但也不要忽视技巧，首先挑选一些你有把握的题目，要把每个题目的问题全部看完，千万不要只看了前几个问题就急着作答，等答到后面的问题时突然不会了，这样这
个题目就答不完全了，分数也就不会特别好！因此对每道题目要把提出的问题全部看一遍，心里觉得都比较容易，就下定决心答完整这道题，要不然不仅影响心情，还浪费时间。最好比较容易，小可就从容易的有把握的题答起，会越答心理越平静，心态轻松了，有可能超水平发挥。 答题方法运用范例：（背景材料同命题范例）
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）
答题方法及要点：判断型问题，先判断再扼要回答此判断之原因
（1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；（2分）
（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。（2分）
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果你是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）
答题方法及要点：判断+问题处理型，先判断再紧扣题意针对性回答，条理要清楚
（1）乙物业管理公司的做法不妥当；（1分）
（2）针对业主的投诉可做如下处理：
a.公司派人勘查现场，统计业主损失情况；（1分）
b.积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；（1分） c.将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。（1分）
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？（3分）
答题方法及要点：知识点考查型，先回顾知识点，再准确回答，不要改变背景材料
考查的知识点：前期物业服务合同期限——“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
背景材料：“合同于2005年8月1日零时生效”
物业项目负责人 第二篇_试题(物业项目负责人)
一、单选题 1、根据《北京市物业管理办法》，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（C ）规定。 A.管理规约;B.物业服务合同 ;C.业主大会议事规则; D.业主委员会。 2、街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起（ （C） ）日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。 A15日 B30日 C60日 D90日 3、物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（（B））日内，将物业服务合同业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。 A10日 B15日 C30日 D60日 4、物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在（（C） ）日内与全体业主完成交接。 A 15日 B30日 C60日 D90日 5、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（A）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。A、7 B、10 C、15 D、30 6、《（北京市物业管理办法）实施中若干问题的通知》中规定业主入住前，应当与( )签订前期物业服务费托收协议。 A、物业服务企业 B、开发单位 C、银行、建设单位 D、建设单位 C 7、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，（D）执行。 A、需要按照重新签署合同约定 B、在办法实施前签署的合同按照合同约
定执行，办法实施后的分期开发的部分需要重新签署合同约定 C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议 D、按照合同约定 8、《北京市物业管理办法》所称的前期物业管理期限是指:D A.新建物业竣工验收之前，建设单位引入的物业管理咨询； B.首户业主入住起至业主入住达到50%以上止; C.首户业主入住至业主大会选聘新的物业服务个业止; D.首户业主入住至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止. 9、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，下列说法正确的是:B A.建设单位可以自已测算后，确定物业服务费标准； B.建设单位应当委托物业服务评估监理机 构对物业费进行测算 ; C.建设单位应当通过招投标确定物业服务费; D.可以委托选聘的物业服务企业测算后，确定物业服务费标准. 10 、承担房屋建筑使用安全管理责任的自 行管理单位和受托管理的物业服务企业应当配备（ ） • A监理工程师 B房屋建筑安全管理员
• C 物业管理师 D建筑结构工程师 • 答案：D 补充讲义第25页001题 11、学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、宾馆、饭店以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每（ ）年进行一次安全评估；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每（ ）年进行一
1
次安全评估。 A专有部分占建筑物总面积三分之二以上A. 10 5 B.5 2 C. 3 的业主 1 D.2 1 答案：B 补充讲义第29页011题 12、房屋建筑（ ）未按照规定进行安全鉴定、抗震鉴定或者房屋建筑经鉴定为危险房屋未及时治理的，住房城乡建设、规划等行政主管部门应当按照各自职责督促所有权人及时履责；拒不履责的，行政主管部门可以指定有关单位代为履行，所需费用由（ ）承担。 A.使用人 使用人 B.所有人 使用人 C.所有人 所有人 D.管理人 管理人 答案：C 补充讲义28页010题 13、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由（ ）全额交纳。 A.业主 B.物业服务企业 C.全体业主 D.开发建设单位 答案：D 14、售房单位按照高层住宅售房款的( D ),从售房款中一次性提取住宅专项维修资金： A.2%；B.10%； C.20%；D.30%； 15、本市行政区域内（ ）的住宅专项维修资金使用应按规定审核。 A、商品住宅、未售公有住房 B、自用住宅、售后公有住房 C、商品住宅、非住宅 D、商品住宅、售后公有住房 答案：D 讲义第76页039题 16、住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内（ D）讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
B占总人数三分之二以上的业主 C专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主 D专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 答案：D 讲义第76页041题 17、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业进行处理时，下列表述正确的是（ ）。 A 、项目负责人记分达到2分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负 责人提出书面警告 B、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案 C、单个项目经理记分达到10分时，并在建设网进行公示该项目经理的信用记录 D、单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，在北京建设网进行公示，并扣除企业10分 答案：B 讲义第82页051题 18、下列关于物业服务企业及项目负责人信用记分制度说法错误的是： A记分标准中物业服务企业记分满分为20分； B记分标准中物业项目负责人积分满分为20分； C 记分周期从每年 1月1日至12月31日； D记分周期期满重新记分。 答案：B 讲义第80页049题 19、应急物业服务费用由( C )承担： A.建设单位 B.原物业服务企业 C.全体业主 D.政府部门. 20、应急物业服务期限一般不超过
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（ B ）个月。 A.6个月 B.3个月 C.2个月 D.1个月 答案：B 21、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（ ）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。 A、7 B、10 C、15 D、30 答案：A 讲义第112页130题 22、下面那一项不是临时管理规约的基本内容: A物业基本情况和物业的使用、维修和管理； B装饰装修和正常期物业服务； C首次业主大会会议筹备、物业项目交接； D争议解决方式和附则 答案：B 讲义第111页129题 23、物业服务项目收支情况报告由（ ）负责撰写。 A.业主委员会 B.业主大会 C.物业服务企业 D.建设单位 答案：C （补充讲义P41）041. 24、物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。 A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约 25业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项: D A.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）; B.决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项； C.决定本物业管理区域内共用部位和共用
设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度； D.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金 26北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间是（ ） A压力容器； B地下室； C垃圾站； D明沟 答案：D 讲义第145页055题 27、电梯出现故障或者发生异常情况时，（ ）应当组织进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。 A、电梯安装单位 B、电梯维护单位 C、电梯使用单位 D、业主委员会 答案：C 讲义第121页006题 28、从事电梯日常维护保养的单位应当至少每（ ）日进行一次日常维护保养： A7天；B10天；C15天；D30天 答案： C 讲义第119页004题 29、从事电梯日常维护保养的单位应当在接到电梯乘客被困故障报告后，（ ）分钟内赶到现场实施救援： A60分钟；B30分钟；C20分钟；D10分钟 答案：B 讲义第119页004题 30、电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位对电梯作业人员进行安全教育和技术培训的记录，应当至少保存（ ）年。A1年； B2年； C3年； D半年 答案： B 讲义第120页005题 31、电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用，由 （ ）承担： A电梯的所有权人； B物业服务企业： C电梯使用人； D电梯日常维护保养单位。 答案：A 讲义第122页011题
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单选题： 32.业主将住宅改变为经营性用房的,应当经( C )业主同意： A.全体业主 B.多数业主 C.所有有利害关系的业主 D.多数有利害关系的业主 E.业主委员会 单选题 33、甲业主购买了开发商开发的某小区A栋一层住宅一套，在房屋买卖合同中开发商把建筑区划内约5平米的绿地作为小院送给甲业主，此绿地应归（ B ）所有。 A.开发商所有 B.甲业主所有 C.全体业主所有 D.甲业主所在楼全体业主所有 34、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（ ） A、房屋所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人 答案：A 讲义第34页018题 35、业主确需（ ）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业 A、占用 B、使用 C、改变 D、独占 答案：C 讲义第40页034题 36.业主逾期不交纳物业服务费用的，（ ）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 A、业主大会 B、业主委员会 C、居民委员会 D、物业服务企业 答案：B 讲义第43页040题 37.因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（ ）的同意。 A、街道办事处和物业服务企业 B、业主委员会和物业服务企业 C、物业主管部门和业主委员会
D、规划主管部门和业主委员会 答案：B 讲义第40页034题 38.《物业服务企业资质管理办法》规定对一级、二级、三级企业注册资本金的要求分别是（ C ）万元 A.1000、500、200 B.500、300、100 C.500、300、50 D.300、100、50 答案：C 补充讲义第7页006题 39.《物业服务企业资质管理办法》规定二级资质：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（ ）人。其中，具有中级以上职称的人员不少于（ ）人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 A.30、20 B.20、10 C.10、5 D.5、3 答案：B 补充讲义第7页008题 40.下列关于装饰装修的说法,不正确的是:D A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿； B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿; C.装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿 ; D.装修人因装修侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由物业服务企业责令其改正并进行处罚. 41.《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后（ ）日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案 A.60天 B.30天 C. 15天 D.7天
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答案：B 补充讲义第14页021题 42.（ ）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予以支持 A.建设单位 B.业主 C.业主委员会 D.物业服务企业 答案：A 所有权解释第十四条 43、某小区业委会与A公司的《物业服务合同》到期，半年后业主委员会与新选聘B公司签订合同。业主以合同到期不交纳半年的物业费，A公司以事实服务关系将业主起诉。法院对A公司的请求：B A.A公司承担； B. 该业主承担; C.业委会承担； D.B公司承担。 44、张某与蒋某是邻居关系,2010年8月,张某未将其空调室外机安装在物业指定的位置,而是安装在正对蒋某房门的位置,导致影响蒋某的生活,蒋某将张某告上法院,要求张某拆除空调室外机并赔偿精神损失.张某的行为即违反了<民法通则>中关于( B )的规定. A.邻里关系 B.相邻关系 C.共有 D.所有权 45、例题（单选）保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（ ）日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。 A 7日 B10日 C15日 D30日 答案：D 二、多选题 1、以下属于建设单位的责任的有: B.C A.占总人数5%以上或专有部分占建筑总面积5%的业主要求成立业主大会的,建设单位应当向有关部门提出申请; B.分期开发的首期且已实施物业管理,已交付业主的专有部分达到首期建筑总面积50%以上,建设单位可以向相关部门报送
筹备首次业主大会的所需资料;
C.推荐业主代表作为筹备首次业主大会的临时召集人; D.指定筹备组组长; E.负责首次业主大会会议。 2、根据《北京市物业管理办法》，以下说法错误的有: A.B.D A.物业服务合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告后,业主委员会即可解聘物业服务企业。 B.物业服务合同届满前三个月通知业主，物业服务企业在合同到期即可撤出物业管理区域; C.物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务; D.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以强行接管. E.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁. 3、《北京市物业管理办法》中所称的物业管理是指：（AC） A业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 B业主通过选聘物业服务企业，由业主和 物业服务企业按照物业服务合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 C业主通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 D物业管理企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和
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物业项目负责人 第三篇_物业部经理岗位职责及任职条件
物业部经理
岗位职责：
1. 认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持“业主至上，服务第一，品牌升值”的经营宗旨，努力搞好具有特色的物业管理工作，为公司和社会做贡献；
2. 全面负责整个大楼的安全、消防、租赁、合同管理、招商、办公、行政等工作，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标；
3. 制定物业管理方面的管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定物业上全体员工的职责，并监督贯彻执行，制定各项费用标准保证管理工作的正常进行，建立健全物业的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。
4. 主持每月一次的物业管理例会听取工作汇报,布置工作任务,解决实际问题,改进经营管理方法,促进工作发展；
5. 经常巡视管理区内外各场所及管辖各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题；
6. 以身作则，关心员工,奖罚分明，提高自身素质，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感，使组织具有组织力和凝聚力，并督促属下管理人员的日常工作,检查各项工作和落实完成情况，并正确评价、培训管理人员,做好人员的考核工作；
7. 与有物业所在区域的各级管理单位保持良好的公共关系，与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等；
8. 严格执行各项财务制度,阅读和分析各类财务报表,组织审核各种款项收支交缴,做好财务核算和新年度财务预算新的收费方案；
9. 熟悉管辖区内各项情况，与业主及租户保持密切联系，及时处理业主及租户的诉求意见，并不定期组织业主及租户联谊，听取业主及租户意见或建议，不断改善服务态度,提高服务质量；
10. 认真完成公司交办的其它工作。
任职条件：
1．大学本科以上学历，房地产、物业管理等相关专业，中级以上职称资格证书，具有物业管理经理上岗证，持有北京市建委颁发的物业项目负责人证者优先考虑；
2．八年以上相关工作经验，至少三年以上相同岗位管理经验，有甲级写字楼工作经验优先；
3. 熟悉房地产开发和物业管理工作流程和环节；熟悉国家相关房地产、物业管理法律法规政策和政府部门相关办理事项审批程序；受过管理学、战略管理、管理技能开发、公共事件危机管理、房地产和物业管理知识等方面的培训。熟悉办公自动化软件操作，良好的口头和书面表达能力；
4．对物业管理中的安全、消防、租赁、合同管理、招商引资、办公室行政管理，客户服务管理等内容都有较深了解，能独立开展各个部门的管理工作；
5. 有较强的计划、组织、领导、协调、控制、督导能力，具备全面统筹大型综合物业的能力；有较高的职业素质、责任感，良好的管理理念、服务意识、应急处理能力，为人热忱有礼，工作仔细认真。
物业项目负责人 第四篇_北京市物业项目负责人考试题答案教材版
北京市物业项目负责人考试题答案教材版
北京市物业项目负责人考试法律法规部分
一、《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释[2009]7号）
1.建筑区划内物业服务用房的权属【物业项目负责人】
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2.建筑区划内车位、车库的归属
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4.业主将住宅改变为经营性用房的条件
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
5.业主管理建筑物及附属设施的形式
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
二、《物业管理条例》
6.业主大会有哪些权利
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7.业主委员会有哪些职责
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
8.物业承接验收时，应当移交的资料
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
9.物业服务合同的基本内容
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务
告知、制止、报告义务
13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施 个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款；
15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
三、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）
17.物业服务企业资质等级条件
各资质等级物业管理企业的条件如下：
一级资质：
1．注册资本人民币500万元以上；
2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
二级资质：
1．注册资本人民币300万元以上；
2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩
三级资质：
1．注册资本人民币50万元以上；
2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4．有委托的物业管理项目；
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： 1.营业执照； 2.企业章程； 3.验资证明；
4.企业法定代表人的身份证明；
18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万
平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施
20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施
21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施
22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施
由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款
四、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建物[2010]272号）
23.住宅专项维修资金的用途
维修资金专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，
应专户储存、专人管理、不得挪作他用。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括内外屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼内存车库等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住
宅内，建设费用分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、公 用 天 线、供 电 线 路、公 用 照 明、锅 炉、暖 气 线 路、煤 气 线 路、消 防 设 施、绿地、道 路、路
灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
24.住宅专项维修资金的申请主体——业主委员会
25.住宅专项维修资金的受理部门——当地房地产管理部门
26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料
答：开发建设单位需向市房产管理局房屋维修资金管理中心提交下列材料：
（1）小区建设工程规划总平面图（验原件留存复印件）；
（2）商品房预售许可证（验原件留存复印件）；
（3）工程竣工验收合格证明（验原件留存复印件）；
物业项目负责人 第五篇_关于组织物业项目负责人考试工作的通知2015
关于组织物业项目负责人考试工作的通知
各物业服务企业、开发建设单位：
为贯彻落实《北京市物业管理办法》，提高物业项目负责人的业务素质，促进本市物业服务企业提升管理水平，市住房城乡建设委定于2015年3月组织物业服务项目负责人考试，具体通知如下：
【培训内容】：
物业管理政策法规，国家及北京市现行物业管理专门法律、法规、规章和规范性文件；物业管理实务，在项目开展物业管理及服务时需要理解掌握或了解的工作范围、业务流程，服务标准以及需要注意的重点和难点。
【报考条件】：
（一）本市具有资质的物业服务企业在岗物业项目负责人及业务骨干，具备下列条件之一的，均可报名参加考试：
1、取得大学本科学历，从事物业管理工作满3年。
2、取得大专学历，从事物业管理工作满5年。
3、取得中专学历，从事物业管理工作满8年。
4、不符合上述学历要求，但从事物业管理工作满10年且担任物业项目负责人满3年的，经聘用企业推荐也可报考。
（二）本市具有资质的房地产开发企业在岗物业项目负责人，应当具备下列条件：
1、取得中专学历，从事房地产开发工作满8年。
2、取得大专学历，从事房地产开发工作满5年。
3、取得大学本科学历，从事房地产开发工作满3年。
【报考程序】：
1、符合报考条件的企业或个人请于2015年2月25日至3月10日登录北京建设网-网上办事大厅-考务管理系统，在线填写考试报名申请表，3月12日至3月13日持报考材料到东、西部报名审核点初审。 东部报名审核点：北京市朝阳区北京电子科技学院办公楼402室 电话：63938849
西部报名审核点：北京丰台区六里桥北里莲馨嘉园B座1806室 电话：63937921
2、企业或个人请于3月23日至24日登录北京建设网-网上办事大厅-考务管理系统自行打印准考证。 3、3月25日考生凭身份证件和准考证参加考试（最终的考试时间、地点以准考证为准）。
【报考材料】：
1、考试报名申请表一份（聘用单位盖章）；
2、身份证复印件一份；
3、学历证书原件及复印件一份（验原件收复印件）；
4、近期一寸蓝底彩色免冠照片3张；
5、近三个月内的社保证明一份；
6、属于报名条件中第（一）类第4种情况的，须提供受聘的物业服务企业出具的物业管理工作业绩证明材料；
【考试科目及方式】：
《物业管理法律法规》和《物业管理实务》两个科目。全市统一考试、闭卷答题（机读卡）的方式。
【培训时间】： 2015年3月7日（初定）
【收费标准】：960元（含培训费、书费、报名费） 个人自费特价860元
【培训地点】：朝阳区党校、铁道部党校（初定） 【联系方式】
朝阳区校区报名电话：010-63938849 QQ：1511150096 薛老师
报名地址：北京市朝阳区左家庄北里2号（北京电子科技职业学院办公楼401-413室）
丰台区校区报名电话：010-63937921 QQ：2452980268 李老师
http://m.gbppp.com/sh/445535/
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