城区棚户区改造项目的开发公司(一)：XX村旧城区改造项目开发合作协议
xxxx村旧城区改造项目开发合作协议
甲方：xxxx置业开发有限公司
乙方：xxxx村村民委员会
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定，甲、乙双方本着精诚合作共创双赢的原则，就兰山区兰山办事处北沙埠村，占地约200亩（以土地部门出具实际目数为准）的旧城区改造项目进行磋商，并共同达成如下协议条款，以资信守：
第一条：合作项目
1、项目位于兰山区兰山办事处北沙埠村，四至：北至双岭路,东至临西十二路,南至村区间路,西至易通汽贸公司用地，毗邻临西十三路，开发占地面积约占200亩。
2、拆迁范围内现有村住户总户数 户；应该还建的住宅建筑面积 万平方米（商住2:8，容积率约为1.5）。
第二条：合作方式
1、 管理要求：
合作协议签订后，甲乙双方联合成立项目开发管理公司，双方共同派驻公司管理人员，董事长由甲方担任，总经理由乙方担任，乙方派出一名主管会计，甲方派出一名现金出纳，项目公司严格按照建设项目管理程序进行本项目的前期协调工作，项目勘察、设计、监理、施工、设备材料均按招标程序进行，乙方派驻的财务人员参与各项招（议）标工作。
2、开发要求：
（1）甲方负责完成整个建设项目的组织开发，负责申报政府审批临沂市的经济适用房或者是政府棚户区改造项目开发（项目名称：兰山区兰山办事处北沙埠村旧城区改造项目）相关手续，并负责整个项目的前期拆迁补偿费用、整个项目的工程建设投资和筹集款项。
（2）乙方负责将该宗土地的现状进行测绘、房屋拆迁。
3、项目性质：
该地块，用作旧村改造村民、居民安置房及作为商业、住宅开发用地。规划（以规划部门确定的规划要求为准）总用地面积：约200亩。
4、分配比例约定：
（1）该地块为出让或者划拨（经济适用房）地块，在出让公告中设置另一块地建设安置房，该地块通过招拍挂或者划拨后甲方取得授让权，出让金按市政府旧村改造优惠政策返还给村级的全额归甲方所有，则甲方必须为项目建设好后将部分沿街楼按照市场销售价的折算成面积给乙方。
（2）项目建成后，甲方同意预留部分门面房以成本价与市场价的平均数作价给乙方，可以根据乙方的要求选择部分现金和沿街铺面的方式。但乙方不承担因市场的不确定性带来的风险，项目开发完后乙方降得 万元的受益，甲方自负盈亏、自己承担。
5、乙甲双方按股份比例承担本项目的风险和收效，乙方监督配合协调项目进展。
第三条：拆迁及补偿方案
一、第一种方案拆迁安置加后期受益
1、该村拿出集体的另一块土地30亩由甲方负责建设好后，按照实际拆迁范围内的现有房产面积100%返还建筑面积。
2、甲方按照每亩 万元给予乙方作为拆迁受益，项目建设好后甲方将部分沿街楼按照销售市场价的九折折算成面积给乙方。
二、第二种方案现金安置
1、现金补偿，参照涑河片区临政发《2006》29号文件及有关拆迁政策，依照临沂市的相关政策以临沂市、兰山区、办事处三级政府的相关规定标准，结合北沙埠村旧村改造实际情况，经乙甲双方商定签字认可的具体方案实施执行。按照拆迁范围内的各项单价核算出总价格不超4000万，甲方出资由乙方自行建设安置。
2、项目完成后根据预算的利润额，乙甲双方按照4:6的比例双方受益，约计乙方得 万、甲方得 万的资金。
三、方案选择
1、如果采用第一种回迁方案：回迁房屋依照本地区标准规划设计住宅等级设计施工，交付条件按照当地建设部门相关部门验收为准，回迁房屋小区配套按照区政府相关基本规定执行。
2、如果采用第二种方案：拆迁范围内的所有村民签订完拆迁协议后，拆迁工作开始启动时，甲方拿出四仟万元（4000万元）专项资金用于村民回迁房的拆迁费、社保缴费、搬家补偿、过渡期租房补助等费用建设。
第四条：开发建设项目要求
1、根据企业现状及未来发展，详细执行方案双方待进一步协商确定。
2、委托相关部门进行项目用地范围内的建筑物、经济作物等在土地征用时，按照国家规定需进行补偿或安置的现状及情况，调查并进行登记造册，编制本项目用地拆迁、安置、补偿调查报告，经双方验收确认的用地拆安补调查报告作为本项目拆安补方案编制的依据。
3、乙方承诺在收到政府返还给村集体的有关该地块的土地出让金返还款次日全额支付给甲方或划入甲方指定的账户。
4、乙方分期分批拆迁但一期拆迁不能低于该地块的四分之一，甲方按照比例相应支出拆迁资金。
5、双方合资办理合作开发该项目的营业执照（名称待定），以便共同管理、控制建设成本和资金划拨，乙方负责协调左边关系，确保项目顺利进行。
6、与该项目建设有关的多有费用，包括拆迁、手续报批、绿化硬化、利息、管理费用、人员工资和销售费用等全部摊入建设和销售成本，进入成本的真实性应得到双方认可，在结算时由双方聘请会计师事务所进行审计。
第五条：双方责任
一：甲方责任
1、甲方负责与本项目有关的规划报批、土地合法性，开工建设、施工进度和质量管理等问题。
2、甲方负责项目全部投入，按照年息一分计息，项目总投资约9亿元人民币。首期投资金额4亿元，包括开发回迁房、拆迁费、社保缴费、搬家补偿、过渡期租房补助等费用。
3、甲方负责争取政策扶持，待设计方案通过审核后，乙方协助甲方完成相关政府审批手续，所发生的费用由甲方支付。
二、乙方责任
1、乙方负责拆迁，于2014年 月 日开始拆迁，于2014年 月 日前要拆出第一块地，在3至6个月内拆迁完毕，如果因拆迁耽搁时间乙方将从分成比例中拿出资金赔偿甲方损失。
2、乙方负责该地块所涉及的拆迁安置、土地征用过程中的村民协调工作，并争取改造地块能够顺利进入程序。如果出现村民阻扰造，成项目不能在一年内顺利实现的，则甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任。
3、本协议签订后，乙方不得再与第三方签订该地块的开发协议，否则，乙方赔偿甲方总投资的二倍，赔偿基数以总投资额为准。甲方有权要求乙方承担其一切损失。
第六条：资金投入
乙方以政府补偿的土地补偿金（具体数额以返还的数额为准）作为该块地合作开发的基础资金（占40%），乙方以现金出资（占60%），项目纯利润双方按4:6的比例进行分成。
第七条：优惠政策
由甲方向主管政府部门申请该项目享受临沂市经济适用房政策或者棚户区改造项目等所享受的一切优惠政策。其中，包括免除土地出让金、市政配套费减免、免除回迁房屋小配套费等相关政策和手续。
第八条：建设周期
1、甲方在本协议签署之日起十五日内支付给乙方300万履约保证金。3至6个月，乙方完成项目一期建设土地的拆迁范围，甲方按照比例相应支出拆迁资金，完成总体方案规划设计、审批工作。
2、政府批复文件下达以后3个月至6个月，完成建设设计规划等手续。在乙、甲方双方合作期间，乙方必须指定专人协调方案交甲方留存，做为每期工作交流中所涉及人员复查之用。人员必须固定，不能随意更换，否则，甲方有权拒绝一切协商，所发生的一切后果，均由乙方负责。
第九条：附则
1、规划方案须经上级政府部门审核批准后即可实施。
2、规划方案审核同意后，乙方组成专门班子负责项目的动迁、土地征用及补偿安置工作安排，甲方协助乙方完成拆迁工作。
3、本协议签订后，按照申报进度，乙甲双方及时组织班子推进项目的建设速度、并作为本协议不可分割的附件之一。
4、本协议未尽事宜，经乙、甲双方协商解决，乙甲双方签订的补充协议，与本协议具备同等法律效力。
5、本协议经乙甲双方签字盖章后生效，解除本协议须经乙甲双方达成一致；如单方违约，违约方应赔偿对方经济损失。（赔偿数额为项目总投资的10%）。本协议正本一式四份，乙方执二份，甲方执二份。
乙方单位：（盖章） 甲方单位：（盖章）
负责人： 负责人：
法人代表： 法人代表：
城区棚户区改造项目的开发公司(二)：中心城区棚户区改造工程(一期)建设项目可行性研究报告
【城区棚户区改造项目的开发公司】第一章 总 论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
############城区棚户区改造工程（一期）建设项目。
1.1.2 建设地点
############城区棚户区改造工程（一期）建设项目位于############市市中区，涉及七个改造点。具体建设地点分别为：############市市中区凌云路、海棠路、碧山路、青果山路、############、斑竹湾、############社区############后街。
1.1.3 建设单位
项目业主：############城市建设投资有限公司。
############城市建设投资有限公司是经############市人民政府批准，并授权由############市国有资产经营有限公司出资的法人独资企业，独立核算、自主经营、自负盈亏。公司于2008年11月11日完成工商注册登记，注册资本人民币伍亿元，法人代表。。，总经理。。公司经营地点############省############市市中区春华路28号，营业执照注册号为5。。。。。，组织机构代码为。。。。，税务登记号码为5。。。
1。公司设总经理一名，副总经理两名，下设办公室、财务部、融资部、资产管理部，人员共计15名。主要经营范围城市基础设施项目建设投资，经营城市规划区内国有土地及城建项目的开发，组织实施保障性住房建设。同时，根据公司发展需要，经市政府同意的其他相关领域业务。公司依托资本市场，利用自身优势，运用现代经营管理理念，
进行投融资和资产经营管理，引领各类资金投向############市城市基础建设，推动城市基础项目建设。
1.1.4 建设内容及规模
############城区棚户区改造工程（一期）建设项目是############市人民政府主导建设的棚户区拆迁改造项目，项目主要建设内容为安置房、配套商铺、小区物管用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积55,707.53㎡，总建筑面积271,323.85㎡，拟建安置房3136套。其中：
（1）住宅建筑面积247,301.92㎡；
（2）配套商业用房建筑面积14,438.51㎡；
（3）小区配套建筑面积1,579.79㎡；
（4）地下建筑面积8,003.63㎡。
1.1.5建设总投资
本项目估算总投资64,494.10万元，其中：工程费用51,467.05万元，占总投资的79.80%；工程建设其他费用6,152.05万元，占总投资的9.54%；预备费（基本预备费和涨价预备费）2,420.00万元，占总投资的3.75%；建设期利息4,455.00万元，占总投资的6.91%。
1.1.6 资金来源
本项目工程估算总投资64,494.10万元，资金来源：
（1）自筹14,494.10万元，占投资总额的22.47％，通过业主项目资本金投入解决。
（2）申请银行借款50,000.00万元，占投资总额的77.53％，为长期贷款，贷款期限8年,贷款利率为5.94％。
1.1.7 建设工期
建设工期24个月，2010年8月至2012年7月。
1.2可行性研究范围、目的及编制依据
1.2.1研究范围
我公司受############城市建设投资有限公司的委托，对############城区棚户区改造工程（一期）建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、安全卫生与人防、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。
1.2.2研究目的
通过对“############城区棚户区改造工程（一期）” 建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策。
1.2.3编制依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》；
（4）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保（2009）295号；
（5）《############省棚户区改造工程实施方案》；
（6）《############省建设工程工程量清单计价定额》2009年；
（7）《建设工程工程量清单计价规范》2008年；
（8）《############省工程造价信息》2010年8月；
（9）《############市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
（10）《############市统计年鉴》；
（11）《############市城市总体规划》；
（12）《############市人民政府关于加强城市住房保障制度建设的实施意见》（乐府办[2007]48号）；
（13）《############城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》及补充意见；
（14）《############市人民政府办公室关于############中心城区城市和工矿棚户区改造工作的实施意见》（乐府办发[2010]13号）；
（15）《############市人民政府关于进一步明确############中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策的通知》（乐府发
[2010]17号）；
（16）############市规划和建设局《关于加快棚户区改造有关工作的通知》（乐建发[2010]15号）；
（17）############市棚改办《############市棚户区改造三年（2010-2012年）规划》；
（18）国家现行的行业规定，法律法规，设计标准，技术规范；
（19）项目单位提供的有关基础资料。
1.3 可行性研究主要结论
############城区棚户区改造工程（一期）建设项目是在党中央、国务院着力改善民生，解决城市低收入家庭住房问题，全面落实保障性住房建设，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观背景下提出。我们通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，认为本
项目工程建设条件具备，建设方案合理。该项目的实施有助于推动############市城市建设的发展，改善民生，有利于社会和谐稳定、有利于节约利用土地，促进地方经济的发展，社会效益巨大。综上所述，项目建设是必要的，方案可行。
城区棚户区改造项目的开发公司(三)：2015城市棚户区改造方案
方案一：城市棚户区改造方案
实施城市棚户区改造是改善民生的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。为加快我区城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件和城市环境，完善城市功能，提升城市品位，根据财综〔2015〕46号《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知和省政府办公厅《关于加快推进城全省棚户区改造实施意见》（青政办〔2015〕194号）文件精神，依据棚户区改造相关规定，结合我区2015年城市棚户区改造任务及旧城区改造实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，加快我区城市棚户区改造步伐，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把城市棚户区改造与推动城市发展、土地资源整合、完善城市功能、提高城市综合竞争力、改善城市生态环境和改善民生相结合，使乐都城市建设焕发新的生机与活力，推动经济和谐发展。
二、基本原则
（一）政府主导，市场运作。区政府将城市棚户区改造工程纳入房地产重点工程，统筹组织安排，强化检查指导。城市棚户区改造实行市场化运作，将城市棚户区改造与房地产综合开发、保障性住房建设相结合，与城市总体规划相结合，积极拓展融资渠道，多渠道筹措资金，吸引社会资金参与城市棚户区改造。
（二）多方结合,综合开发。棚户区改造要与城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,提升城市形象品位,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
（三）整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将城市棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套、环境优美的城市新型住宅小区。要严格执行拆迁法规，依法保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，对被拆迁人进行妥善补偿与安置。
三、工作目标及建设标准
（一）工作目标及改造范围。
工作目标：根据上级下达任务，我区2015年需完成585户城市棚户区改造，今年全部开工建设。
改造范围：西门口旧城区改造100户、后花园旧城区改造xx0户、东关旧城区改造130户、农中路旧城区改造130户、乐都工业园区85户。如上述区域未按要求及时开工建设，可根据实际情况予以调整。
（二）建设标准。
棚户区改造按照国家建筑节能的有关规定,建设节能型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上棚户区改造户型面积控制在90平方米以内。
（三）建设实施单位。
西门口旧城区改造由乐都祥泰房地产开发有限责任公司组织实施，后花园旧城区改造由乐都国民房地产开发有限责任公司组织实施，东关旧城区改造由乐都区凯丽房地产开发有限责任公司组织实施，农中路旧城区改造由青海世翔房地产开发有限公司组织实施，乐都工业园区85户由乐都装备制造园投资建设有限公司组织实施。
四、政策措施
列入城市棚户区改造计划的项目享受以下优惠政策，城市棚户区改造的优惠政策只限定用于城市棚户区改造安置的面积部分。
（一）资金筹措政策。坚持多渠道筹措资金的原则，积极争取国家、省的政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资渠道，解决改造资金不足问题。
（二）土地政策。区政府将城市棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划。
（三）优惠政策。依据青政办〔2015〕48号文精神，城市棚户区改造的安置房建设项目，免收行政事业性收费和政府性基金，免除供电、供排水、供气、供暖等工程增容费和开口费；依据财税〔2015〕42号文精神并可享受国家相关税收优惠政策。
（四）拆迁安置政策。坚持货币安置与实物安置相结合的原则，按照城市总体规划要求，实行就地、就近自愿选择，多元安置，充分考虑并妥善解决城市棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。城市棚户区改造上级补助资金用于拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设。
五、组织实施
(一)加强领导，强化责任。乐都区城镇保障性安居工程领导小组全权负责，全面落实城市棚户区改造的工作部署和相关政策。区发改、财政、国土、住建、规划、审计、房产等有关部门和有关房地产开发公司要切实增强大局意识、责任意识，各司其职，各负其责，全面加快棚户区改造进度。
(二)统一规
http://m.gbppp.com/yl/200026/
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