物业监督机制 第一篇_小区物业管理服务监督考核办法
香溢世纪花城小区物业管理考核办法（暂行）
为了创建安全文明和谐的小区，促使小区物业管理公司按照有关物业管理要求切实履行物业合同和落实管理措施，提升物业服务企业服务水平，切实维护广大业主的合法权益，促进香溢世纪花城的健康发展，根据《江苏省物业管理条例》、《连云港市连云港市物业服务收费管理实施办法》及其附件的有关规定，结合我小区实际，特制香溢世纪花城物业管理服务承诺和监督考核办法。
本办法暂行至2015年12月31日。到期将根据小区的发展情况对本考核办法作出相应的调整。本办法的解释权归香溢世纪花城业主委员会。
总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法,体现"质价相符"和"明明白白"消费,为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境,为业主提供良好的服务。
一、考核对象
连云港市杨辉物业管理有限责任公司驻香溢世纪花城项目部（以下简称物业公司、乙方）。
二、考核内容
考核内容包括：日常管理、安全管理、卫生保洁、绿化养护、设施管理维护 、车辆出入停放、特色服务等七项内容，详见《香溢世纪花城物业管理服务标准考核项》(附件1)。
三、考核原则
（一）过错处罚原则。指物业服务企业在存在过错的情况下，才能对其进行处罚。
（二）公平公正公开原则。坚持实事求是，依法依规办事，坚决杜绝讲私情或暗箱操作问题。结果向全体业主公示并报新东街道新城社区居委会备案。
四、考核办法
（一）考核主体与组织：分日常监督考核、季度考核和年度考核三级考核。
日常监督考核由香溢世纪花城全体业主实施。
季度考核由香溢世纪花城业主委员会（以下简称业委会）成员、业主代表组成实施考核。
年度考核由业委会负责组织。考核组成员可由业主委员会成员、业主代表组成，也可邀请物业管理行政主管部门及街道办事处人员，物业行业专家、属地人大政协代表，组成考核组实施考核。
（二）考核方法：
1.日常监督考核：全体业主按照《香溢世纪花城物业管理服务标准考核项》,对物业公司的履约情况进行全程监督。发现问题,业主可通过各种有效方式及时向物业公司反馈,物业公司应对监督人员反馈的事项要有积极的回应并认真整改。如业主向业主委员会投诉，经业委会会同确认属实即构成有效投诉，业委会将向物业公司发出《整改通知单》,至本办法暂行期2015年12月31日截止，业委会就同一考核项问题发出4次（含）整改通知单的，视作物业公司违约1次记1分，此后就同一考核项问题每增加一次整改通知单即可记物业公司违
约1次记1分。物业公司如对日常监督考核有异议，可凭有效证据向业委会提出，业委会可视情况组织有物业公司代参加的评议会作出判定
2．季度考核：季度考核由业委会组织进行业主满意度调查，向全体业主送发《业主满意度调查表》，对照《香溢世纪花城物业管理服务标准考核项》的七项内容进行打分评议，打分的标准为：好、较好、一般、较差、差。业主委员会根据日常业主投诉、整改单统计和业主满意度总体评价情况（回收统计表不少于70%总户数），向物业公司发出书面季度考核报告。
3. 年度考核 ：年度考核分为半年度考核与全年考核，分别在年中和年终进行统计.依据业委会组织完成的季度业主满意度调查结果，半年度考核结果按前后两季度4:6权数加权计算，全年考核结果按上下半年4:6权数加权计算，半年度和全年考核结果由业主委员会邀请新东街道新城社区居委会、部分业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。
（三）考核奖惩
1.日常监督考核中的每1分违约计分，对应扣减乙方按本合同附件《小区共有公用物业经营管理和收益分配细则》约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入可得金额1000元,相应增加甲方1000元可得金额，直至扣完乙方的所有利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入的可得金额。
2. 2015年底的业主满意度调查的"总体评价"中,80%(含)以上业主认为"好或较好"的, 2015年下半年物业管理费按合同足额收取，业主委并按附件约定补足2015年差额，其中70%(含)以上业主认为"好"的，按合同约定予以奖励。
3. 2015年底的业主满意度调查的"总体评价"中,60%(含)以上业主认为"好或较好"的, 2015年下半年物业管理费按合同足额收取，业主委并按附件约定补足80%的2015年差额。
4. 2015年底的业主满意度调查的"总体评价"中,若认为"好或较好"的业主低于60%（不含），且认为"差或较差"的业主不足30%，2015年下半年物业费按90%收取，业主委并按附件约定补足60%的2015年差额。
5. 2015年底的业主满意度调查的"总体评价"中,若30%(含)以上业主认为"差或较差"的, 2015年下半年物业费按90%收取，业主委并按附件约定补足40%的2015年差额。
6. 2015年底的业主满意度调查的"总体评价"中,若50%(含)以上业主认为是"差或较差"的, 2015年下半年物业费按60%收取，按附件约定的2015年差额部分不予弥补。
7. 2015年底的业主满意度调查的"总体评价"中,若50%(含)以上业主认为是"差"的或有下列因素之一的问题可以认定考核不合格。
1.物业公司不接受、不配合考核的；业委会的整改指令拒不执行或整改不到位的；
2. 物业公司违规转包项目的；
3. 物业公司干涉、阻扰业主委员会成立，或存在暴力威胁业委会成员行为的；
4. 物业公司发生重大责任事故，给业主造成人员伤亡或重大财产损失；企业发生重大群体投诉事件，在行业、社会造成恶劣影响的；
5. 物业公司挪用专项维修资金、擅自改变物业用房用途的；
6. 物业公司不及时履行劝阻、制止、报告违章搭建等违规行为的义务，造成严重后果的。
考核不合格则2015年下半年物业费按50%收取，按附件约定的2015年差额部分不予弥补。并全额扣除乙方的履约保证金，由业主委员会召开业主大会解聘现物业公司,组织招投标选聘新的物业公司。
本办法自2015年9月1日起施行。
物业监督机制 第二篇_物业公司各部门的日常管理制度大全
物业管理公司管理制度
第一章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者,处于中心地位,起领导核心作用,负责公司的全盘工作.
一,认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针,政策,法令和上级领导的指示决定及工作安排.
二,充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用,建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度,不断进行和提高公司管理水平.
三,负责编制和审定本公司的经营决策,年度计划,员工培训计划和员工工资调整方案,及时提出各个时期的中心工作,确保各项计划和工作任务的顺利完成,使公司得到不断的发展.
四,贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例,保证员工生命安全和身心健康. 五,加强财务管理和经济核算,不断提高经济效益.
六,抓好员工队伍建设,懂技术,会管理的领导队伍和技术骨干.
七,认真做好工作考核,鼓励先进,树立典型,发扬成绩,纠正错误,充分发挥员工的积极性和创造性.
八,以公司经营宗旨为使命,以业主满意为目的,搞好实质工作.
第二章 办公室职责
一,认真学习贯彻相关法律,法规,制定各项管理制度和工作计划,并检查落实. 二,负责住户的入住,装修手续办理及档案管理,严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放.
三,负责员工考勤工作,建立考勤制度,搞好绩效考核.
四,做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放,做到"帐帐相符,帐物相投",物品存放及保管安全妥善.
五,组织召开例会,会议,撰拟相关材料,做好会议记录.
六,拟订员工培训计划,并定期或不定期的对员工工作进行总结,如强对员工的培训学习和业务考核.
七,负责小区的环境绿化和卫生保洁工作.
八,负责对内对外及对上对下的正常业务,保持公司形象搞好值班工作,监督其他部门工作.
九,负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作,搞好小区文化活动.
十,负责完成公司交办其它各项工作任务.
第三章 办公室主任岗位职责
一,在经理的领导下,认真学习贯彻本岗位相关法律,法规和公司各项管理制度的实施.
二,负责住户的入住装修手续的办理及档案管理,严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类邮件的发放.,
三,督促检查办公室人员工作,有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工� ..
物业管理公司内部管理制度 时间：2009-8-6 15:15:20 点击：310 核心提示：前 言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力...
前 言
为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。【物业监督机制】
本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。
不尽之处，公司将适时予以补充。
本规章制度从下发之日起执行。
签发人：
年 月 日
第一部分 岗位职责
公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
公司副总经理岗位职责
1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。
职能部门经理岗位职责
1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。【物业监督机制】
2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。
3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。
4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。
5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。
管理处主任岗位职责
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；
2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；
3、负责传达公司文件、通知及会议精神；
4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；
5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；
6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；
7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；
8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；
9、认真完成公司交给的其他任务。
内勤员岗位职责
内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；
2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；
3、协助主任组织开展社区文化服务；
4、做好本部门员工的考勤、考核管理；
5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；
6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；
7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；
8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；
9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；
10、完成本部门安排的其他工作。
管理员岗位职责
在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；
2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；
3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；
4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；
5、负责对外包服务过程进行监督管理；
6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
文员岗位职责
1、负责部门的文件撰写、整理工作；
2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；
3、负责办理各类外来人员的出入证件；
4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；
5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；
6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；
7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；
8、通过各种媒介做好宣传工作；
9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；
出纳岗位职责
1、清点汇总部门交来的款项；
2、审核原始凭证是否完整；
3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；
4、处理银行存款收入和支出业务；
5、填制记帐凭证，交会计记帐；
6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。
保安人员岗位职责
（一）、总则
1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安
全；
2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；
3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；
4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；
5、负责做好综合管理费收取工作；
6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；
7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；
8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。
（二）、保安队队长岗位职责
保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。
1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；
2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；
3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；
5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；
6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
7、完成公司交办的收费等其它工作任务。
（三）、保安班长岗位职责
保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。
1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；
2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；
3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；
4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。
5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；
物业监督机制 第三篇_物业监管办职能与职责
奇台县住建局物业监管办岗位机制
一、物业监管办职责
奇台县住房和城乡建设局是物业管理的行业行政主管部门，负责本行政区域内的物业管理组织、协调工作。住房和城乡建设局物业监督管理办公室具体负责行政区域内物业管理工作的指导、监督、日常管理工作，主要有以下职责：
1、负责贯彻执行有关物业管理的法规、政策，组织拟定全县物业管理规范性文件草案；2、负责全县物业管理工作及对物业企业实施监管，指导成立业主大会、物业企业开展住宅小区创优达标工作；3、负责新建物业小区预售环节的物业配套设施、设备审核审查工作；4、严格企业资质审批和等级管理制度，负责物业服务企业资质评定的初审；5、负责对前期选聘的物业服务企业的资质、服务能力的审核工作做好物业企业资质申报及年审的会审工作；6、负责物业服务企业的信用档案建立和日常管理工作；7、处理业主和物业服务企业在物业管理活动中的重大投诉及各类信访、上访案件；8、负责推行物业管理“分等定级、质价相符”的收费机制，组织实施物业服务等级评定工作；9、负责全县住宅专项维修资金的归集与使用的监督、指导工作，严格管理维修基金，监督维修基金的合法使用；10、负责区域内住宅室内装饰装修活动的管理；11、依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为；12、负责县城老旧小区改造工作。
实行层级管理负责制，办公室主任对局分管领导负责，办公室副主任及其他工作人员各司其职，各负其责，对办公室主任负责。
奇台县住建局物业监管办 2016年3月24日
物业监督机制 第四篇_物业企业电梯安全监督检查制度
物业企业电梯安全监督检查制度
本标准规定了对电梯代维方的维保工作实行有效的监督检查的工作制度，确保电梯的维修质量和安全运行，本制度适用于XX物业公司电梯监督维保工作。 1 为了对电梯代维方的维保工作实行有效的监督检查，确保电梯的维修质量和安全运行，特制定此规定。
2 外包方工作人员应遵守本中心各项管理制度，服从管理，派出工作人员必须持证上岗，工作中应配带相应的防护用品并有专人监护，工作期间不能离岗到其它区域。
3 根据合同要求电梯代维方按计划定期对电梯进行维保工作，维保工作要避开电梯使用高峰。
4 电梯代维方维修人员进行维保工作时，应先通知值班人员，并由值班人员陪同参与维保工作的监督检查，以确保维保质量。
5 电梯机房门钥匙需由值班人员妥善保管，不准转借他人，随处乱放，以防钥匙丢失。
6 维保工作完成后，值班人员必须把机房门锁好，禁止无关人员进入机房。电梯临时维修及定期保养，值班人员要有相应资料记载，并填写《值班交接班记录》《服务质量检查表》。
7 对于因部件损坏等原因不能及时修复的电梯，应了解清楚，并督促尽快修复。 8 电梯维保时应放置明显警示牌提示乘客。
物业监督机制 第五篇_2016服务工作内容及方案
工业保安服务方案一、 项目介绍
(主要介绍项目的区域、的组成等情况，根据项目具体情况调整，在此省略)
二、 保安服务思想
认真贯彻执行国家法律法规和有关保安行业的方针政策，认真贯彻《保安服务管理条例》、《保安服务操作规程与质量控制》和贵单位的各项规章制度，认真抓好保安队伍教育管理，不断完善各项安全保卫措施，确保以一流的工作业绩、一流的服务质量、一流的作风纪律，出色完成安全保卫任务。
三、 保安服务思路与策略
1、管理理念
倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供安全服务为本的保安服务，其必须依照有关法律、法规、政策及服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。
2、管理策划
在全面执行国务院颁布的相关法律法规的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为贵单位提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、方便的工作环境。
3、管理模式
统一管理标准：严格执行公司有关标准及公司各项规章制度。
统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级保安员的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外派保安员上则是以贵单位的服务为焦点，对贵单位的合理需求给予最大限度的满足。
统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之所急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。 统一管理目标：“接一客户，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。” 我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们管理实践中一直坚持的科学发展
观，信守“服务第一、客户至上”的经营方针，通过专业精细化管理，确保区域安全，优美环境，从而提升品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。
四、 保安服务的目标任务
1、保安人员遵纪守法，履行好岗位职责;
2、维护好客户单位的各指定区域治安秩序、客户财产、车辆交通、消防等，力保客户/业主财产的安全;
3、服务质量达到《保安服务操作规程与质量控制》。
五、 保安服务内容
1、 生产车间：主要指车间，包括车间办公室、车间各种通道、生产相连的物业和设施等等
2、
3、
4、 办公区：主要指办公区及办公区的连接通道和设施设备。 仓储区：主要指仓储区域和相连接的区域与设施。 生活娱乐区：主要是指员工住宿区、用餐中心、休闲设施等与生活娱乐直接相关的区域。
5、 公共区域和设施：主要是各种共用的设施和区域，如厂区的大门、通道、广场、上人屋顶等等
6、
7、 车场区：主要指停车场所。 其他特殊区域：如油库、能源房、动力房等等特殊区域。
六、 保安服务基本要求
1. 维持业主单位的生产、办公秩序;
2. 按业主单位的要求对业主单位的出入人员进行检查，降低无法人员的进出机率。
3. 按业主单位的要求对进出物资进行检查，以提高业主财产的安全。
4. 对业主单位的车辆进出进行管理，以确保有序的交通秩序和物资。
5. 对业主单位公区及停车场进行管理，以确保停放有序，出入安全。
6. 对业主单位的消防设施进行日常监管，有情况及时处理，确保消防设施
的正常。
7. 对业主单位的安防设施进行监管，及时处理问题，提高安全物防和技防水平。
8. 加大巡逻，发现异常情况及时报告与处理，排除不利因素。
9. 做好各种应急预案，有序的应对各种突发事件。
七、 主要措施
(一)制定和明确保安人员工作制度和职责任务。
根据《保安服务操作规程与质量控制》、《保安服务管理条例》和公司相关规定，结合单位实际情况，认真制定门卫、巡逻、礼宾、内务、交接岗、勤务记录、班队长查岗等内容的《保安管理细则》，规定各项安全保卫规章制度和保安各级人员工作职责规范日常工作、生活、学习管理和勤务秩序。做到人员到位、制度到位、职责分明。
(二)强化保安人员教育管理，树立良好形象。
把保安队伍教育管理放在重要的工作位置，定期开展保安员职业道德意识教育和法制教育，以学习园地、板报、墙报等有效形式和载体，营造浓厚的教育学习氛围。教育保安员树立服务的意识，文明执勤、热情服务，不断提高服务水平和质量。
(三)经常性的开展安全检查工作。
根据客户实际情况，要经常性的组织开展安全大检查工作。及时发现和排除安全隐患，对发现重大安全隐患要上报客户单位立即解决，一时解决不了的要派保安人员严看死守，直到解决为止。特别是在重大节假日和对客户单位的财务室等要害部位，要反复检查，不留死角。
(四)经常性的开展处置突发事件的防范演练。
根据贵单位和保安工作实际情况，制定应急预案，适时组织演练，提高保安人员处置突发事件的能力。保护客户财物和人民群众生命财产在一旦遇到突发事件的情况下，最大程度的免受灾害。
(五)加强保安队伍规章制度的贯彻落实工作。
保安队伍规章制度的贯彻落实是保安服务质量的重要保障，也是确保客户安全的前提。因此，我们将重点加强保安队伍的规章制度的落实工作，严格执行保安工作手册，严禁保安员在驻地和宿舍留宿他人，加强保安员物品点验，严格保
安员政审和信息比对。保证保安队伍以过硬的素质完成客户和上级赋予的各项安保任务。
(六)加强保安服务质量的监督检查。
为提高保安服务质量，公司历来重视保安服务质量的监督检查工作。包括抽查、互查、明查、暗查、质量调查等方式。
(七)坚持三种制度。
坚持晨会、周会、月会制度，组织评比与比武等，以关怀队员，促进队伍建设，提高服务质量。
八、 保安服务目标承诺
承诺严格按合同和方案的约定执行，尊重业主或客户的要求，切实做好保安服务工作，达到方案所提出的标准，实现安全事故和责任事故率为0。
九、 管理机制设想
1.实行目标管理责任制
目标管理责任制就是将项目的管理目标、经营目标以量化形式作为重要职责交托给相关的责任人，并将目标的实现与责任人切身利益(工资、奖金、岗位升迁)挂钩。
2.激励机制【物业监督机制】
公司将采取事业激励、量化目标激励、效益激励等方式，让服务的效果与全体服务人员的切身利益挂勾，从而调动员工的积极性，挖掘员工的潜能，最大限度的发挥全体员工的积极主动性，进而达到服务水平。
3. 公开服务制
所有服务工作均向业主公开。
4. 首问责任制
任何员工在接到咨询、投诉、求助时均负责将的问题解决完毕方可获得公司认可。
5. 全天候服务
我方实行全天24小时服务。
6.回访工作制
我方将依照自己的标准作业规程多开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均在事先通报给业主并获得认可。
7.应急预案制
我方将根据物业的物点，针对焦点、重点、难点、突发事件建立应急预案制度，如果一旦发生突发事件或重大事件或焦点事件出现，立即启动应急预案，让突发事件处理变得科学、有序、及时、高效，确保万无一失。
8.监督机制
业主建立后勤物业管理中心，定期不定期对物业服务情况进行监与指导。我司将保持与物业的高频次的沟通，确保信息传达及时，监督效果突现。同时，我公司也派品质管理人员进驻，定期不定期的全面深入的对服务品质进行监督，及时反馈信息，让服务的质量不断提高。
主要工具有：抽查、满意度调查、神秘暗访等等。
9.自我约束机制
制定项目廉洁自律基本要求。项目全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。
十、 保安服务机构设置
(根据具体项目情况而定，省略)
十一、 保安服务岗位设置及人员配置
根据项目情况具体设置，在省略。
十二、 保安服务培训
1、
2、
3、
4、
5、
6、 公司管理制度培训 项目资料培训 保安技能培训 管理技能培训 沟通技巧与艺术培训 其他培训
十三、 保安服务监督机制
1.
2.
3.
4. 公司设置监督电话，向业主单位公布。 随时接受任何业主或客户单位任何员工的投诉与建议。 随时接受业主单位的考核和评估合同的执行情况。 定期向业主单位进行质量调查(包括服务质量、态度、技能等各个
方面)。
5.
十四、 保安服务礼仪
对照公司的礼仪
十五、 保安服务工作规范(公司通用规范)
参照公司的通用规范
十六、 保安服务工作规程
因通用较多，故暂省略，根据具体项目再做调整。
十七、 保安器材操作规程
十七、保安用机具配置表
十八、保安常用物资配置表
十九、服务保障
人员保障
1、 确保满编满员，队伍稳定 我司将绩效与员工的利益挂勾。
为了确保达到预定的服务目标和质量，我公司严格按照方案约定的人员配置要求进行招聘、调整人员，保障不缺岗不缺员。同时，狠抓队伍建设，组建一支稳定的物业服务团队。
2、 确保人员素质达标
要确保服务质量，人员素质是决定性因素之一。怎么样提高人员的素质，主要从三个方面进行保障，一是从内部选调部分素质过硬，业务能力强的人员作为XX物业服务的中坚力量;二是通过各种渠道招聘，择优选取素质较高，能力较强的人员补充到队伍中来。三是加强素质教育与培训，让全体人员不断提高自己的综合素质，保证队伍的凝聚力和战斗力。
3、 整体确保人员服务技能
服务技能是服务实现的前提，为了确保全员服务技能与客户的需求相适应。我公司将从多个方面来提升人员的服务技能。一是内部培训，通过竞赛、沙龙等形成来提高现在人员的服务技能。二是定期不定期的进行委外培训，包括聘请专家入企培训和组织人员参加相应的专业技能培训。三是引起专业技能和水平较高
的人员补充到团队中来。能过以上几种方式来确保队伍较高的服务技能。
财力保障
1、 独立建帐，专款专用
为了确保XX物业服务的有效实施，我公司将建立XX项目专用帐目，并且对于该项目的投入方面，实行专款专用，不得以任何的理由拆借其资金，从而为确保物业服务保驾护航。
2、 建立监督机制
监督是确保有效实施的手段之一。为了确保资金的到位与合理，将配合物业、安排公司财务、品质等部门对该项目的帐务进行监督，做好事前监督和事中监管以及事后核算，进而确保合理、有序、科学。
3、 建立公示制度
公示，是对业主和客户的透明，也是对内部管理的提升。根据公示和审查的反馈情况进行调整和反思，改进以后的工作。
设备保障
1、 配备配置到位
要做好服务，必要的设备是不可缺少的要件。为了确保做好XX物业服务，确保与XX目标相适应，我公司将根据XX的物业特点配置相应的设备，包括机具、保安用机具和耗材必备物资等等。具体可参考设备配置内容。
2、 确保设备状态良好
要发挥设备的功能，提高服务效率，那让设备保持良好状态，是必须前提。我公司将对建立设备管理制度，定期检查保养，部分设备需送外检测者必须按规定送检。让机具设备保持在良好状态，随时进行高效生产。
机制保障
1、全面推行ISO管理体系
公司将全面按ISO体系的要求进行管理，包括质量、环境、职业健康与安全。以确保管理科学、适用。虽然公司暂未通过ISO体系认证，但早已按其体系运作，形成特有的成熟管理体系。
2、建立经理联系制度
本着对业主单位和客户负责，公司将建立经理联系项目制度。让项目管理情
况及时反馈到公司决策层，同时让公司的决策及时传达到基层，减少沟通环节与成本，提高效率。
3、严格考核制度
为了激励全体员工的积极性，充分调动服务的主观能动性，公司将进一步完善考核制度，并将考核结果应用到工资中去，把全体员工的切身利益与物业服务相结合，进而让员工乐于去把服务做好。同时有纠正预防措施和改进措施。确保员工明确怎么做事，怎么做好事，怎么积极主动做事。
4、建立义务监督机制
为了确保服务的质量和效果，公司将联合相关部门，选取部分成立义务监督队，通过明查暗等形式对所有服务内容进行监督，我公司将根据监督的结果作出应对措施和考核，以确保服务的质量。
二十一、配合与支持
1、
2、 保安值班用水、用电由业主方免费提供，但我司保安人员不得浪费。 机具的提供问题。如果保安有特殊器具(如巡逻车)要求，尽可能由业主方提供机具，如果我方提供则考虑费用问题。
3、
4、 保安用房的问题。分区域提供保安值勤室、员工宿舍。 保安员工出入问题。对于生产区、办公区或园厂区出入的身份识别问题，希望给予支持与配合。
5、
6、
7、
8、 与业主方沟通对接问题。确定业主方的沟通单位与人员。 住宿与午餐问题。如果业主方有这方面的便利，则尽可能提供便利。 作业时间问题。由业主方提出特殊要求的时间规定。 交通问题。如果甲方有交通车，是否可以不影响业主方员工的情况下提供便利。
9、
10、 价格调整机制。根据物价指数和GDP指数，怎么样调整。
11、 考核办法的约定。
二十二 其他建议书 保安责任事故约定。如业主的方的责任事故造成则由责任方承担责
物业监督机制 第六篇_2016物业公司调研报告
物业公司调研报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业公司调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业公司调研报告1——
一、xx城区物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2016年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。
（二）xx城区物业发展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2016年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状
截止2016年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，
90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状
在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。
按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2016]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2016]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、xx城区物业
http://m.gbppp.com/jy/385824/
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