2014年房价新政策

2014年房价新政策第一篇_最新中国房地产政策汇总(2005-2014)

2014年房价新政策第二篇_2014年房地产市场化改革状况

2014年房地产行业市场化改革状况调研近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次“釜底抽薪式”调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。现判析如下：

一、2014年限购令政策不会退出

近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

二、2014年将是行政性调控向市场化改革的过渡

2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。

三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧

十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。

面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。

2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续

无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。

由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。

五、2014年全国的房价又会呈现房价不断上涨

2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。

对于2014年房地产市场的预测不绝于耳，“看涨”、“看跌”、“看稳健”。2013年，红麦舆情在一项关于“如果2014年你出手买房，原因是什么?”的调查显示，认为“投资赚钱”占比24.85%;“个人自主需求占比29.45%;“结婚，不得不买”占比14.11%;“改善居住环境”

占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你觉得明年房价走势如何?”的调查中，认为“继续大幅上涨”占比31.29%;认为“下跌”占比23.93%;认为“上涨，但涨幅收窄”占比23.31%;而“不好说与现在持平”占比21.47%。

从目前的形式来看，2014年房价走势上涨趋势明显，当然如果政府重磅出击，房价也会有下跌的可能。对于2014年房价预测，没有人的答案是完成正确的，因为楼市本就充满变数。至于现在是否适合买房，只要资金充足，有购房需求，肯定是可以买的。

实际上房价全国基本都在涨，这是和国家整个经济发展的大趋势相一致的。如果经济不好没有钱，老百姓没钱，银行没钱，房地产就不行。这是一个方面，第二方面是我们现在的经济发展阶段决定的。讲市场供求关系，拿“供”来解决“求”的问题，目前在中国行不通，因为它的“求”全集中在大城市，中小城市则没有出路。

六、2014年房产税征收会渐行渐近，高端楼市或将受到房产税的强力冲击

中国地产在房地产领域更注重于用市场化手段或规律来调整2014年发展思路，把握经济运行的发展脉络作出准确的投资。最后，笔者结合当前的房地产税、长效机制建设、楼市调控思路展开。

1、2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。

房产税个别城市开征，但不是影响房价的主要因素，世界上没有一个国家因为房产税征收而导致房价下跌。虽然房产税及土地制度改革的影响短期只在局部试点，影响有限，但改革成功之前难免有中期阵痛，对不确定性的焦虑又将制约板块估值。悬而未决的房产税也一直被关注，财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前在很多城市来看，新一届管理层还没有通篇讲“调控”这两个字。

同时，房产税扩容和征缴力度可能加大。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则不认为，房地产税可能是地方税，其对中国房地产行业是一个利益格局的重大调整，一定是影响中国房地产运行的巨大冲击。即便是千分之五的房地产税，即便是只对多套房当中某一部分征税，它也将导致中国房地产市场的崩溃性下跌。房产税落地，意味着今天这个房子是你的，明天这个房子的1/3便是政府的。这会损害富裕人群的利益，“我估计房地产税未来三年里推出的可能性很小。”

2、2014年扩容房产税将成为楼市调控的主要手段。

2014年房地产市场中国地产应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。

2014年，随着供应增加和消费需求更新，优质商业稀缺的情况将改观，市场将呈供需两旺势头，并进入结构性更新时期。是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。

此外，市场化发展成方向，行政化调控渐行渐远。其深层次的原因在于，他们在房地产调控中的利益诉求与中央未必一致，而中央在调控政令上又往往要求地方保持步调一致。这种局面随着市场分化的加剧已逐渐打破，取而代之的将是以差异化对策应对分化的市场，这必然要求转变地方政府的调控角色，提高地方的调控自主权。

3、2014年房地产长效机制建设有望取得实质进展。

在2013年的房地产调控中，决策层曾经提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：即“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”。诸多信号表明，房地产政策正处于调整进行时，市场化发展将成方向，政策诉求将由短期化趋向长期化，地方调控的自主权将增加，外部综将重塑房地产格局。笔者认为，宏观政策和微观政策既要稳也要活，这样房地产政策才会相对稳定。

如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。

主要原因是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，去年与2014年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。同时，房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。

综合当前媒体报道预测，当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。而建立起长效机制，面对热点城市需求，从短期调控政策来讲，一些限购等政策是必不可少。

2014年房价新政策第三篇_2005-2014年房地产调控政策汇总

2005-2014年房地产调控政策汇总

自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。于是，笔者在此搜集2005年至今每年政府对于楼市采取的最重要的调控政策，以此回顾政府调控楼市的十年漫长路。

2005

“国八条”

2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

据悉，政策甫出，开发商“吓了一大跳”，而由于这是政府首次调控房价，当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。

2006

“国六条”“国十五条”

2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。

楼市专家称，“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。

2007

房贷新政

2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。

具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

据了解，该政策出台不久后，全国楼市一路低迷，房价均大幅度跳水，成交量也明显萎缩，多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。

2008

“国十三条”

2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。

业内人士表示，在全球金融危机的背景下，中国楼市出现了10年大拐点，量价齐跌。因此，下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，以刺激楼市成交量。

2009

“国四条”

2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出台：增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设。

“国四条”的目标是抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设。

自2008年底住房消费刺激政策出台以来，房地产市场销量回升、房价上涨，开发商最为受益，但政府最希望看到的房地产投资和房地产新开工才刚有起色，此时出台延续住房消费刺激政策有助于稳定开发商预期，增强住房供给信心，因此住房供给能得到明显提升。

2010

“国十一条”“新国十条”

2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

2010年4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，各地限购政策纷纷出台，以及上海和重庆房地产税试点。

这被号称是史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。

2011

“新国八条”

2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。

“新国八条”的具体内容把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。

2012

第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%

2012年，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。

通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2013

“新国五条”

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

据悉，“新国五条”的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。同时，限购造成的震慑作用逼迫开发商在下半年不得不以价换量。虽然与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。

2014

“930”房贷新政

2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。

本次房贷政策基本上是之前信贷政策的全面松绑，相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。这种松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年政策还要宽松。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。

2014年房价新政策第四篇_2014年房地产市场回顾及2015年展望

2014年房地产市场回顾及2015年展望

摘要： 2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启

2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

2014年房地产行业回顾

一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多

2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。

在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不

对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。

二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大

2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较去年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。

固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产投资的增幅，下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。

从新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%，均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

三、商品房销售企稳回升，全年成交12亿平方米左右

从国家统计局数据来看，前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米，商品房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。

今年单月销售面积来看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，9月开始成交量开始回升，接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额均更是创年内新高。

进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于今年企业为了去库存，以价换量成为普遍共识。

四、商品房待售面积同比增28%，行业库存创历史新高

到11月末，全国商品房待售面积达59795万平方米，同比大幅增长27.8%，相比2013年末时的49295万平方米的待售面积继续增加10500万平方米。其中，住宅待售面积增加6929万平方米，办公楼待售面积增加471万平方米，商业营业用房待售面积增加2067万平方米，商品房待售面积再创新高。

尽管下半年以来，房地产行业各类救市政策频频，市场成交量有所回升，行业库存得到了一定消化。但由于今年房企普遍完成业绩压力较大，企业紧抓去库存窗口期，推盘力度也在加大，因此又给行业去库存进程带来较大压力。从月度待售面积同比增幅来看，已由年初的23%逐月上升至11月的28%，继续增加了5个百分点。

五、房价连续九个月环比下跌，年底同比增幅转负

据国家统计局数据测算，2014年1-11月份，全国商品房成交均价同比上涨0.4%，出现微幅涨动。70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1%，同比下降12.2%，今年同比跌幅最大的一个月，且跌幅不断增加。70个大中城市房价已连续三月全部停涨，11月，有67城下降，但环比降幅进一步收窄。

从中国城市住房价格288指数来看，今年前三个月指数呈上行趋势，但涨幅逐渐收窄，4月开始环比出现下滑，全国一手房价格指数连续八个月出现下跌，且越降幅度越大；今年1-11月，与去年同期相比虽仍在上涨，但是涨幅逐渐收窄。而11月指数仅有1083.7，同比涨幅仅剩0.04%，12月下滑趋势还在继续，同比不但归零，而且很可能提前成负数。

上半年市场形势严峻，成交量持续走低，库存高企，三季度以来行业逐步回稳，购房者预期向好，但不少仍持观望态度。各房企以价换量仍是主旋律，积极降价促销去化库存，因此房价整体一降到底。

六、土地成交整体冷清，出让规模持续负增长

2014年前11月，全国房地产企业购置土地总建面积为2.97亿平方米，同比下降14.5%，在2004年至今的11年同期间的第二低，仅高于2009年同期的9875亿平方米，与此同时，土地成交价款则继续攀升，再创历史同期新高，达8657亿元，同比下降0.1%，环比增长20.4%。

在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依然保持坚挺，房价与地价已经形成明显的背离，这是企业不愿积极拿地的主要原因。目前除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土地市场依然低迷。从今年土地购置面积增幅走势看，前3月进入负增长区间后，整体基本处于平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增长区间，主要是10月当月企业购地同比大幅上升所致。近期随着九月底限贷政策的放宽，一些房企对市场信心有所上升，重新进入市场拿地；此外，一些房企为了完成年度土地储备，在四季度也加快了拿地节奏。

2015年展望

一、稳增长是2015年主要任务，政策刺激将促房地产行业加速回暖

虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革，是为”新常态”。但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。今年的中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务，其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。会议明确了将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。

虽然在今年中央经济工作会议上没有提房地产调控，但房地产行业一旦长期低迷，中国经济下行的速度将更快。在出口受阻，消费的提升需要一个漫长过程的环境下，想要稳住明年的经济增长，无疑只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的低位，且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。

无疑，明年在“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境，尤其是在当前大宗商品价格下降以及低通胀的情况下，为宽松的货币政策提供了充足的操作空间，明年降息、降准有望再现市场，资金面会更加宽松，房地产行业也将在今年低迷的表现中迎来真正的回暖。

二、行业新常态差异化挑战加剧，难现以往调整后“量价齐升”局面

虽然行业将迎来回暖良机，但在今年行业内部的不断调整中，行业生态已经发生改变，格局也与以往不同，房地产超级大繁荣时代已经完结。随着人口红利的褪去，社会开始逐渐步入老龄化，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也迎来了新常态。

在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期，但可以预见的是，2014年本轮调整的结束，将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。总体来说明年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

三、市场走势不会出现根本转变，各项指标仍将低位运行

从趋势来看，在去库存背景下，明年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局，下半年，随着市场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续“盘整”，平稳运行。但部分指标也会在的整个宏观背景的变革下，率先反弹复苏。开发投资增速将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势，商品房销售也会与今年基本持平，维持在12亿平方米左右，商品房价格将不会出现大起大落。

首先，商品房销售面积和金额可能率先企稳回升，但总量与2014年水平相当。今年市场虽然低迷，但整体呈现先抑后扬的局面，尤其在四季度成交回暖明显。在政策宽松的环境中，这种回稳的态势将延续到明年一季度，商品房销售面积和金额能够维持目前平稳运行水平。考虑到行业供大于求的格局尚未根本扭转，行业分化将会更加显著，不同城市、企业表现不一，总量不会较2014年出现更大突破。

2014年房价新政策第五篇_不要迷恋房地产新政策本年度真实的房价谎言

不要迷恋房地产新政策本年度真实的【2014年房价新政策】

房价谎言

[摘要] 2010年房价会跌吗？国四条，国十一条的出台，2009年购房优惠政策的全面废止，政策密集，调控趋紧，随着而来的应该是，买家观望渐浓，出手渐缓，成交量下滑，房价平稳，房价下跌。而美好的想象还是被现实无情的击破。调控政策并没有让全国房价下跌，成交量有所减缓，但房价却依然坚挺，甚至还在上涨。

“天天看报纸网上说政府出台政策调控楼市，怎么房价还是涨个不停呢？”，市民小汪盯着自己心仪的楼盘楼书，眉头紧锁。

2010年房价会跌吗？国四条，国十一条的出台，2009年购房优惠政策的全面废止，各地相关细则出台，政策密集，调控趋紧，随着而来的应该是，买家观望渐浓，出手渐缓，成交量下滑，房价平稳，房价下跌。而美好的想象还是被现实无情的击破。调控政策并没有让全国房价下跌，成交量有所减缓，但房价却依然坚挺，甚至还在上涨。

政策制定者也许没有想到，以抑制投资投机、遏制房价过快上涨为目的的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标。面对房价与政策的如此错位，民众恐慌，学者错愕，

开发商都害怕，但令人惊叹的是，政策的制定者却依旧不慌不忙地静观房价飞涨“扰民”不已。

楼市到底是总理说了算还是总经理说了算？现实给了我们所有人一个大嘴巴。楼市调控政策的大棒总是高高举起，再轻轻落下，小打小闹、不痛不痒。

当房地产政策依然不是准公共产品，当地方政府依然依赖着土地财政，考核依然是以GDP至上，当高楼价依然是地方政府的金蛋，那么，指望政府采取断然措施遏制楼价疯狂上涨，那就有点缘木求鱼，一厢情愿了。

该醒醒了，可怜的蚁族们，看看你们还在迷恋哪些虚幻的楼市调控，还有哪些楼市谎言在娱乐着我们。

◇两会成楼市分水岭

高房价和房地产市场调控是两会政协委员关注的焦点，多份提案直指房地产问题。各路消息表示，针对高房价这匹脱缰之马，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中，两会或成为房地产市场的一个分水岭。

真相：

★两会闭幕之后的第一天，北京就在一天之内出现了3个地王，不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录，楼面均价也直逼每平方米3万元，狠狠地幽了两会一默。难怪央视评论员白岩松调侃道：“看到这3个地王出现的时候，我突然产生了一种轻松感，……当房价超过1.5万元之后，其实涨不涨跟大家没关系了。”

★数据显示，北京、上海、杭州、深圳等地，自3月中旬起，不约而同开始出现成交反弹，各地楼价报复性上扬。由此，楼市从年初的“波动调整”转为“升势不可阻挡”。

◇78家央企退市拯救房价

78家不以房地产为主业的国务院国资委主任李荣融19日在部分中央企业会议上指出，

中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。有观点认为，78家央企的退出，有望改变央企巨额资金不断入市推高房价的态势

真相：

★退出时间是个未知数。国资委的表态有很大的弹性空间，措辞如下：78户不以地产为主业的央企正在加快进行战略调整重组，在完成企业自由土地开发和实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

★高达94%的净利润其实掌握在剩余16家主营房地产业务的央企手中，即便78家央企离开房地产，只要能够拥有低廉的社会资源，靠剩余的16家央企，央企照样可以独霸楼市地市。

★如果认真分析国资委列出的128家央企名单，就会发现一些活跃于土地市场上的金融央企并不在此列，例如中信集团旗下的中信地产以及第一大股东为中国人寿的远洋地产。

实际上，这些不在禁令名单中的央企拿地更加积极主动。3月15日，中信地产以总价52.4亿元的价格，打败保利、金融街等房企，竞得亦庄地块，刷新了春节后北京地王纪录。而远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司就在同一天以40.8亿元将望京地块收入囊中，折合楼面价高达2.7万元/平方米，成为目前望京地区楼面单价地王。业内人士表示，金融央企房地产业务的监管缺失问题亟待解决。

◇保障房拉低房价

2010年1月10日国务院发布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，简称“国十一条”。国务院总理温家宝在2月27日在线答网友提问时表示，中央计划在2009年到2011年，建成保障性用房750万套。

真相

★每年的各地保障房建设规划提法都做的很漂亮，但保障了谁、保障了多少人却没人知道。上海房地产专家李战军一语道破天机：“目前我们的保障房建设指标是倒着做的，不是先摸底需求，而是先设定一个好看的数字，令市场觉得未来保障房容量很大，进而稳定预期，或者只是为表明地方政绩与决心。但可能的结果是天量保障房承诺无疾而终。”

★至于认为增加政府的社会保障性住房会平抑市场中的房价更是我们的一厢情愿。政府买单的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题（包括无能力租市场价的住房）的贫困家庭或中低收入家庭的人群。而市场中的商品房则是针对于有能力自行解决住房问题的家庭与人群的。这是两个完全不同的收入、有严格限制差别的不同消费群体。政府建设保障房，恰恰是政府不应和无能力限制市场中的价格变化时，才必须用保障性住房解决社会矛盾和保护人权的基础理论。

◇楼市投机将得到遏制

“国19条”、“国４条”、“国11条”紧锣密鼓，“抑制房价过快增长”、“抑制投机”也是政府常挂口头的承诺。

真相：

★调控政策对改善性住房和二套房买家是杀伤，却没有阻碍炒房客全国“扫楼”的脚步。海南，这个充满财富梦想的地方，在国际旅游岛建设发展被国务院批准后，瞬间成了投机客的天堂。时间是如此巧合，内地一线城市房价成为调控枪打的“出头鸟”，海南却忽然成了下

一个的房价泡沫的洼地。而海南楼市的疯狂投机，带动的是内地二三线城市的投机潮的出现。

★炒房的最高境界是什么？4月1日《2010胡润财富报告》让公众大开眼界，报告称2009年中国各个地区的市场房屋价格和成交量急速上升，地产火爆致众多炒房者跻身千万富豪。炒房也能炒成千万富豪，且形成炒房富豪群，这足以说明房地产带来的暴富效应之大。

◇4万亿元投资没有一分钱进房地产

两会上，国家发改委主任张平表示，4万亿元投资计划民生投资占44%，没有一分钱进入“两高一资”和产能过剩行业，也没有一分钱进入房地产行业。

真相

★或许，从项目审批、企业账目角度来看，4万亿与房地产市场没有交集，但这些都是纯纸面上的推演，在后期执行的过程中，谁能保证一分钱都没有进入楼市？去年央企拿地“不差钱”，很难说不是这些企业在如愿获得信贷资金以后，改变报审时的资金使用用途而将其投进房地产市场，否则无法解释去年房地产市场的井喷。央企大肆进军房地产的时间恰恰是在有4万亿投入的2009年，这无法不让公众质疑央企是沾了4万亿的光，才能在拿地的时候表现出“气吞万里如虎”的气势。

★审计署在一份报告中披露，上海江桥城市建设投资公司以京沪高铁名义获取银行贷款20亿元，其中13.2亿元用在了土地开发等无关项目上。而且，针对去年下半年以来信贷资金屡屡违规被挪用到股市、楼市的现象，银监会多次发文进行风险提示，并采取措施以确保信贷资金真正流向实体经济，这也从另一个侧面印证了公众的看法。

◇09年房价上涨1.5%

2月25日，2009国家统计局最新发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，年，中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。

真相

★1.5%实在是一个并不高的涨幅！它比2.25%的一年定期存款利息还低，它只相当于今年1月份CPI的涨幅(也是国家统计局的数据，也是1.5%)。也就是说，去年房价的涨幅还赶不上钞票贬值的速度，也赶不上定期存款的速度。

★就是网友大呼“房价被拉低”时，国土资源部公开国家统计局公然叫板，称2009年全国房价涨幅超25%，让原先国家统计局公布的“1.5%”的涨幅数据沦落为一个难堪的笑柄。

◇租售比超过警戒线

国土资源部昨天公布《中国城市地价状况2009》，其中包含的一系列数据中，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

真相：

2014年房价新政策第六篇_2014年中国房地产市场分析及2015年走势预测

2014年中国房地产市场分析及2015年走势预测 2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

一、2014年以来房地产市场运行特点