什么是普通住宅 第一篇_商业住宅和普通住宅的区别
商业住宅和普通住宅的区别
商业住宅是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，称为商业住宅。与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异。普通住宅则属于商品房.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。
购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，下面小编为大家讲解商业住宅和普通住宅的区别定义吧。
【商业住宅区别定义】
1、土地使用年限不同
商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同
商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。
一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。
但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
【与原有土地性质不同用途房产的利弊】
弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。【什么是普通住宅】
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
【无法迁入户口】
优点主要有以下几点：
1、关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
【普通住宅的定义】
普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标
准各地可根据实际情况酌情确定。
普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
总结：以上是关于商业住宅和普通住宅的区别定义的相关信息，希望对大家有所帮助。
什么是普通住宅 第二篇_普通住宅和非普通住宅的区别及二手房税费计算比例
普通住宅和非普通住宅的区别 在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，现在就来说说普通住宅和非普通住宅定义上的区别。 普通住宅和非普通住宅定义区分 1. 普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
2. 普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
3. 非普通住宅：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0); (除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑)
2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);(你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅)
3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了。)
普通住宅和非普通住宅的区别以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。
普通住宅和非普通住宅税费区别
1. 个人所得税：成交价*1%
1、普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。
2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。
3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
4、直系赠与，看老证，满5年免征。
2. 营业税：成交价*5.6%
1、普通住宅满5年(含5年)免征。
2、普通住宅未满5年，全额征收。
3、非普通住宅满5年，差额征收。
4、非普通住宅未满5年，全征
3. 契税： 1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
3、成交价*3%，(144平米以上含144平米)
4. 土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。
5. 土地增值税： 1、成交价*1%，普通住宅免征。
2、非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”*30%征收。
6. 印花税：成交价*0.05%
1、普通住宅类，暂免。
2、赠与，非普通住宅，征收(双方各0.05%)。
7. 转让手续费
1、面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。
2、面积*6元/平方米，商品房。
3、面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅
8. 产权转移登记费
1、80元/
本，普通住宅及配套车库
2、550元/本，非普通住宅及不配套车库。
3、10元/本，共有权证。
附：调整前后天津市各区普通住宅指导价对比
二手房税费计算器 (按照非普通住宅计算)
二手房税费计算器 （按普通住宅计算）
什么是普通住宅 第三篇_别墅与普通住宅的区别
1、容积率小；2、国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。 别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
1、普通住宅往往结构比较简单,功能单一,在设计上几乎是千篇一律,没有变化。别墅则具有个性化、风格各异、功能齐全、生活设施齐备。普通住宅由于受统一规划的限制,其房屋的内部结构,如门向、客厅、厨房、卧室等位置比较固定,不管是否符合风水要求都很难改变,而高档的别墅住宅,则可以在建筑设计时,根据风水的要求,按照趋吉避凶的原则合理安排布局别墅的内部结构和外部造型,使其更具有突出的个性和时尚的风格。 2、室外空间是别墅区别于普通住宅的最大优势。 室外空间作为别墅的一个不可分割的部分,提供给人们的别墅感觉可能更重要。别墅室内的空间是两层、三层,跟城里面的复式住宅没有什么区别,而别墅建筑之外的环境,却能使自己真正置身于私家花园,享受到清新自然的优美景色。再就是室内外空间的融合,相邻别墅的室外空间之间互相影响,即便是私有庭院,也要与小区景观空间体系相协调。而作为一个完整的别墅来讲,它的室内生活空间跟室外空间应该是统一的,密不可分的。 别墅住宅强调“地平线的生活”,即生活空间向地面层集中,并尽量保证地面层室内外生活空间的私密性。别墅住宅的间距应在六米以上,利用树木绿篱等元素提高私密性;使相邻住宅开窗的错位更明显,以提高私密性。 而普通住宅中四合院的特点就在于它也提供了一个特别具有私密感的室外生活空间,它以家庭院落为中心,街坊邻里为干线,社区地域为平面的社会网络系统,符合中国人特有的传统文化观念,这一点是四合院特有的,也是中国的特点。住在四合院,人与人之间能产生一种凝聚力与和谐气氛,同时有一种安全稳定感和归属亲切感。但普通住宅的四合院却不具备别墅住宅庭院的那种豪华秀美,风格别致的气派。 3、普通公寓住宅是求大同、存小异。而别墅由于室内外空间的充足和灵活,则是求大异、存小同。别墅作为高端住宅的统称,从最高端至最低端之间,可以划分出不同层次。不同的人群有迥异的生活方式和观念。生活方式对户型的影响,在普通公寓和别墅效果完全不同。人们选择别墅,也就是选择了一种新的生活方式。
什么是普通住宅 第四篇_上海市普通住宅与非普通住宅
4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。
“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
上海二手房交易计算表格
2010年
最新上海二手房交易税费计算明细
普通住房必须同时具备以下三点条件：
1.房屋数目：5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2.建筑面积：140平方米以下
3.总价标准：A:内环线内：总价245万元/套以下
B:内外环间：总价140万元/套以下
C:外环线外：总价98万元/套以下
沪"满城尽是非普通房"? 住宅标准是否该"变脸"2009年10月24日
2008年重新修订后的普通住房标准曾给大多数人带来了福音。然而，2009年以来楼市价格一路高歌猛进，目前新房、二手房的房价都已超过了大多数人的承受范围。一份报告显示的近204万元的公寓均价确实让人“瞠目”，之后慢慢发现绝大多数房源的总价已逐渐越过了普通住宅标准的“雷池”。
有人称，上海很快将再次出现“满城尽是非普通房”的局面，而普通住宅的标准认定极有可能再次被提上议程。
标准修订曾轰动一时【什么是普通住宅】
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2005年上海市公布了这样的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。而且在当年的这份《通知》上，另有这样一条“上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。”
这条《通知》发布以后，上海楼市就经历了2006年的滞涨和2007年的疯涨，到2008年时，若再以此标准来界定什么是普通住房，那么，尤其是内环内和中内环间，已经几乎没有普通住宅了。而政府相关部门也没有按照《通知》所说的，半年公布一次标准。2005年制定的标准一直到2008年11月份才得以调整。
在市民的呼吁和各方推动下，2008年秋，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。
普通住宅标准的重新修订确实给市场带来了生机，部分开发商甚至主动降低价格贴近标准以促进成交。而单价标准调整为总价标准，也让很多处于普通与非普通价格红线之间的二手房得以松绑，一时间，市场上的房屋“普通化率”激增，成交火爆。
如今的房价行情需要新标准
但从上次重新调整界定标准以来，又一整年过去了，政府在这期间并没有公布新的界定标准。而同时，这一年里，楼市火爆以及房价的节节高升，再次让这个标准遭遇了“尴尬”。
根据网上房地产的统计，截至10月20日，全市可售住宅38731套，其中普通住宅仅16689套，比重不到一半。房价方面，近几个月来的开盘情况，无不透示着这样的信息：上海本地楼盘每平方米单价基本已过万。
在假日楼市房展会上，记者曾粗略盘点了一下，外环线以外区域的房价一般在1.2万元/平方米左右。外环的房价在1.8万元/平方米左右，中环的价格一般则达到2.8万元/平方米。而内环线内的普通楼盘单价也已达每平米4万到5万元，更别提动辄10万元左右开盘的豪宅。
以这样的单价水平折合总价，即使以市民们普遍认为的紧凑房型——90平方米来计算，
1.2万元单价的外环外楼盘总价也要达到108万元，2.8万元单价的中环楼盘也至少卖到250万元，远超过2008年11月出台的标准。而若要以政府界定普通住宅的“140平方米”标准计算，总价则更要远超界线。从板块细节来看，仅从奉贤南桥的绿地领域、嘉定江桥的天际蓝桥、宝山罗店的保利叶上海等几个新近开盘的外环外楼盘的总价范围可以看出，符合98万元标准的房源，仅占这些楼盘总房源的13%不到。
新房如此，二手房情况亦不“乐观”。根据几家中介公司提供的数据，房价上涨后非普通住宅的比例正在逐渐增大，极有可能很快就超过普通住宅的数量。按照总价245万元、140万元、98万元的标准来算，徐家汇、新华路、陆家嘴、源深、天山、莘庄、九亭等多数活跃板块可能将很难找到普通住宅。莘庄板块的一名中介告诉记者，就连老公房，板块内的许多房源单价都已达1.7万元，总价已超120万元。
除了界定的价格和现状脱节以外，还有一个情况也是值得有关部门关注的。之前的两次界定标准，在环线分割上都只有内环和外环。但人们可以看到的是，内环和外环之间因土地稀缺性的截然不同，房价落差极大，因此将内外环间看做是一个区域、执行同一个标准显然是不妥的。另一方面，浦东中环已经在加紧建设中，计划要在明年世博前，即上半年要全面通车，这就意味着中环将贯通整座城市，以往浦东没有中环、无法作为区域划分界线的状况将得到改变。而同时，从2007年开始，中环已经成为诸多购房人参考远近的一个重要标准，“中环效应”持续两年多都不曾降温，可见，“中环”作为房价区域划分界线的重要性。
是否“普通”直接影响税费支出
普通住宅的认定标准大有文章。简单来说，总价245万元和246万元或者面积140平方米和141平方米，所需缴纳的税费就相差甚大。
据了解，在房屋买卖过程中，尤其是二手房交易，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。如果被认定为“非普通住宅”，二手房的买卖双方就要因此多支付税费。
一般来说，对于买方，购买非普通住房的要支付3%的契税，普通住宅仅为1.5%。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过2年免征营业税，非普通住宅即使持有超过2年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55%的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1%，非普通住宅是2%。
除了财税方面，政府在利用金融杠杆等其他渠道调控市场时，也常常是以政府公布的“普通住宅标准”为参考前提，界定是否可享受优惠政策。拿去年市政府公布的房产“14条”优惠政策来说，其中第一条就是：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。”而上海市出台《首次购房证明告知单》，对“首套房”做出官方界定的三条标准之中，也包括了“所购房为90平方米及以下的普通住房”这样一条。
显而易见，在目前的情况下，对于“能否享受优惠政策”以及“是否是首套房”，“是不是普通住宅”已经成了首当其冲的一条标准。
是否“更新”标准还须谨慎对待
那么，对于市场新的变动和行情，政府是否要在第一时间配合这些变化，改变界定标准呢？业内对此各执一词：有业内人士建议放宽“普通住宅”的认定标准，不要让大多数房子成为“非普通住宅”。但也有专家认为，放宽标准要谨慎，因为此举有间接推高房价的可能。
一些中介公司认为，年初以来，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是再一次“满城皆是非普房”的尴尬，也的确给有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担。而在市场追涨的情况下，卖方往往又将税费转嫁到房价上，高税费间接推高了房价。
但同时，更多的专家则表示，现在还不是放宽“普通住宅界定标准”的时候。2008年11月，政府对界定标准调整时，正值市场低迷，上海楼市量价齐跌的时候，标准调整促进了相关房源的交易，刺激了市场。而现在，上海楼市还在热涨期，交易火爆、房价飙升，如果在此时放宽普通住宅标准，必然会导致一大批房源变“非普通”为“普通”，交易成本骤降，这一定会进一步刺激交易，这将对市场回稳和恢复理性化产生负面作用
什么是普通住宅 第五篇_别墅与普通住宅及公寓的不同之处是什么？
别墅 普通住宅和公寓首先比较好区分的两点是
1，产权：别墅和普通住宅都属于住宅，70年产权，公寓属于公建40年产权。当然也有比较聪明的甲方打着盖公建的名字盖别墅，这种也属于40年产权。同时由于别墅国家有相关限制政策，所以即便是真盖别墅，设计单位也会规避“别墅”两个字，大多称住宅。
2，面积：这个再好理解不过了，别墅≥住宅≥公寓。之所以是≥，是因为总有特殊情况，小别墅，大户型住宅，甚至比较大的公寓都会有）
说完好区分的，我来说说不太容易被大家区分的
1，别墅
别墅主要分三种，联排，双拼，独栋
联排别墅就是好几个单元连成一排
双拼别墅就是两个单元连成一对的
独栋别墅就是自己一栋
1）联排/双拼别墅
设计上，联排别墅和双拼别墅比较类似，我就一起说了
一般联排/双拼别墅每个单元都遵循一下这个户型分析（图例中所说居住空间是指除楼梯间 交通空间以外的，如卧室，起居室，卫生间，厨房，储藏室等等的空间）
为什么会有这样的户型呢？
主要原因是联排/双拼都有两个问题一是大进深，二是小开间，一般开间都在8m-12m之间，进深在16m-24m之间，进深一般都是面宽的两倍左右，学过建筑的人都知道，比较好用的空间长宽比都是1：1.1——1：1.5左右（接近与正方形的空间比较好用）
所以为了解决两倍长宽比造成的问题，就会有如下解决方法
1，纵向通廊——沟通交通
2，通廊偏移一侧布置——合理划分居住空间的开间（如卧室，起居室需要大开间，卫生间，储藏室楼梯间，需要小开间）
3，纵向布置丰富空间（如把书房，衣帽间等不需要南向采光的房间布置在中间）——解决大进深的问题
所以就有了上文那张分析图模样的空间形式
举几个实际例子
2）独栋别墅
独栋别墅由于资金充裕，用地充裕，所以一般平面形式比较自由但是即便这样，独栋别墅也有自己的一般规律
1，大玄关——如果说联排别墅的玄关可有可无的化，独栋别墅的玄关就是标配，而且还有事独立的
功能空间
2，楼梯间与交通空间组成类似“十字”的空间来组织交通——因为独栋别墅空间比较复杂，需要有主要的交通流线（此条同样适用大户型住宅）
3，公共性与私密性分开——一般一楼布置起居室，活动室等具有公共功能性质的空间，二楼布置卧室等具有私密性质的空间（此条同样适合其他住宅）
同时切记两点
1，别墅的客厅是不设置电视的（土豪内心独白：电视在客厅？开玩笑吧，电视要有影音室。只有那种屌丝房才会在客厅放电视，因为你们面积不够用！土豪的住宅，面积就是用来浪费的！！）
2，别墅的客厅沙发是不会靠墙摆放的，一般距墙1.5m左右
2,住宅
住宅分小户型（50-70平米），中户型（80-150平米），大户型（160-250平米）
1）小户型
小户型由于空间紧张，同时为了尽可能采光，通风，空间要凹凸进退布置
2）中户型
这个不多说了，挑个最经典的说，客厅，主卧室南向布置，次卧，厨房北向布置，布局合理，采光充足
什么是普通住宅 第六篇_商品房和住宅房的区别
商品房和住宅房的区别
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房,商品房则属于普通住宅.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商品房和住宅房的区别有什么区别？
【商品房和住宅房的区别】
没有太大的区别，商品房和住宅房是一个概念，但是，如果是商住房和商品房、住宅房就由区分了。
【什么是商住房】
1. 商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。【什么是普通住宅】
2.商住房不能落户口，纯住宅可以落户
3.商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨
4.商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。
纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。（还迁房，限价房和经济适用房除外）
5.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。
纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。
6.商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑
纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。
7.商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域
8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。
【与原有土地性质不同用途房产的利弊】
弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。
产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格
缴纳。
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
【无法迁入户口】
优点主要有以下几点：
1、关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
什么是普通住宅 第七篇_各类住宅的定义
单元式住宅
单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2-4 户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5-8 户），住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个：“居住单位”. 因此，条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称“独立单元式住宅”。单元式住宅的基本特点有：
（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。
（2）户内生活设施完善， 既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
（3）可以标准化生产，造价经济合理。
（4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道， 保证了邻里交往，有助于改善人际关系。
通廊式住宅
是指由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。现在外廊式住宅已经比较少见。内廊式住宅由于节省交通面积在经济形住宅中很有市场，但是内廊式住宅无法实现户内自然通风，半数以上户型没有南向日照，比较适宜作为过渡性住宅。
塔式住宅
高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。
但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。
此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。
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