房地产开发,成本核算制度(一)：房产开发成本核算办法
房产开发成本核算办法
为规范公司的会计核算工作，提高会计核算质量，根据《企业会计准则》及有关规定，结合公司的实际情况，特制定本办法。
第一节 开发成本的核算基本程序
开发成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建未完工的开发成本，分别结转完工产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第二节 开发成本核算对象
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（一）成本对象的确定原则：可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则。
（二）根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼、商业等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
（3）、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4、 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本
核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第三节 开发成本的核算
公司在项目开发过程中所发生的各项费用支出，通过“开发成本”一级科目进行归集，再通过设置二、三级明细科目核算，同时统一在三级科目下设置明细核算；成本的核算期从该项目开发至完工决算；成本的核算方法为制造成本法。
一、征地及拆迁补偿费
核算项目开发过程中发生的与征地有关的各项费用及拆迁费用，通过设置二级科目“征地及拆迁补偿费”进行归类，同时下设三级明细科目核算：
1、土地出让金：所征地块的土地出让金、土地变更用途和超面积补交的地价；
2、税管费：所征地块应交的耕地占用税、契税、土地管理费、土地闲置费等；
3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、农作物补偿费、动迁安置费、危房补偿费；
4、大市政配套费：向政府交纳的墙体材料费、白蚁防治费、市政配套费；
5、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
6、其他费。
二、前期工程费
核算项目开发前期过程中发生的规划、设计、七通一平、配套规费等前期费用，通过设置二级科目“前期工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积丈量费、测绘费、等；
2、规划费：方案招标费、规划设计模型费、方案评审费、规划测绘、效果图设计费、总体规划设计费；
3、设计费：施工图设计费、修改设计费；
4、三通一平：临时用水、临时用电、临时道路的设计、建造、铺设费、迁移等费用，场地平整清运费、旧房拆除等费用；
5、报批报建费：根据规定上交政府部门的各种报批报建费用（人防费、安检费、招投标管理费、质监费、散装办、房产交易费、物业维修基金等）；
6、临时设施费：临时围墙和临时办公房的设计、建造费（或租金）、装饰费，临时场地占用费（临时占道、临时借用空地租费）等；
7、其他零星费用：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、咨询费等。
三、建筑安装工程费
核算项目各成本对象在开发过程中直接发生的基础工程、土建安装、装修工程等费用，通过设置二级科目“建筑安装工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：
1、基础工程费（如有二个以上建筑公司的还应按建筑公司设置四级明细，下同）：土石方、护壁（坡）、桩基工程费，基础处理费，桩基动（静）测费、降水等；
2、土建工程费；
3、水电安装费；
4、室内设备及其安装费：空调、电梯、发电机、高低压配电、消防通风、背景音乐及其安装费；
5、门窗安装费：室外门窗、户门、防火门等；
6、外墙（涂料、慕墙、外墙砖）；
7、装修工程费：公共部位和室内装修的设计费、建造费等；
8、室内智能化系统费：保安监控及停车系统、电信网络、卫星电视、三表远传系统费用、家居智能化系统等；
9、其他费。
四、基础设施费
核算项目开发过程中发生的建安工程施工图以外的费用，包括供水、供电、排水、照明、道路、景观园林等基础设施费用，通过设置二级科目“基础设施费”归集，同时下设三级明细科目核算：
房地产开发,成本核算制度(二)：房地产开发成本核算办法
1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4.方法和过程控制
4.1成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤依次如下：
4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2设臵有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2成本核算对象的确定
4.2.1成本核算对象的确定原则
4.2.1.1满足成本计算的需要；
4.2.1.2便于成本费用的归集；
4.2.1.3利于成本的及时结算；
4.2.1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.3成本费用项目及核算内容
4.3.1成本费用项目
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设臵成本项目。成本项目一般包括下列八项：
4.3.1.1土地获得价款
4.3.1.2开发前期准备费
4.3.1.3主体建筑工程费
4.3.1.4主体安装工程费
4.3.1.5社区管网工程费
4.3.1.6园林环境工程费
4.3.1.7配套设施费
4.3.1.8开发间接费
4.3.2各成本项目的核算内容
4.3.2.1土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。【房地产开发,成本核算制度】
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安臵及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
4.3.2.2开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
A、勘察设计费
(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2)规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费
B、报批报建增容费
(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2)增容费：包括水、电、煤气增容费
C、“三通一平”费：
(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
D、临时设施费
(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
4.3.2.3主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：
A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4.3.2.4主体安装工程费
A、室内水暖气电管线设备费；
(1)室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
(2)室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
(3)室内燃气系统费；
(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
B、室内设备及其安装费
(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
(2)电梯及其安装费；
(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装臵等。
房地产开发,成本核算制度(三)：某集团房地产开发成本核算规定(20160912)
1.目的：为了加强成本管理，规范开发成本核算，正确计算开发产品成本，准确核算经营成果，使企业所得税与经营成果相匹配，利于所得税汇算清缴，避免重复缴税，避免因开发成本不能进入清算抵扣多缴企业所得税和土地增值税，根据《企业会计准则》和国税发【2009】31号、国税发〔2009〕91号文件要求，特制定本规定。
2.适用范围：适用于越秀集团所属的全资、控股的房地产开发企业自本规定签发后新开工项目开发成本的核算。
3.实施部门及职责：财务部、工程部、采购部、投资发展部、审核部、销售部负责实施，相关部门配合实施。
财务部门：负责本规定的推行、解释、监督执行情况，并按照本规定做好成本归集、分配、结转。负责与投资发展部、工程部会商合理确定成本核算对象。严把付款审核关，所有付款必须收妥合乎税务规定的发票后方能支付。子公司主办会计做好工程合同、采购合同付款统计，工程部、采购部、投资发展部每天交来的合同应在当天及时更新统计表，出纳每天更新付款统计记录，准确掌握应付未付款项，对应进未进成本金额做到心中有数。
工程和采购部门：负责与财务部协商合理确定成本核算对象，对成本核算对象已完成工作量及时验收、签证、确认，为及时结算做好准备。签订工程合同或采购合同时应与成本对象匹配，不要签订夸成本对象的大合同。项目分部分项工程出包不要划分过于零星，不利于提高结算效率和会计核算效率。出包工程应尽量采取包工包料方式，以避免税务隐患。所有工程与采购合同签订当天交一份给主办会计存档和统计付款情况。
审核部门：对成本核算对象已完工验收分部分项工程在核算对象交付使用当年办理完结工程结算，使开发成本能按照国家规定在交付使用当年得到确认与计量。出包工程未最终办理结算的；已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件，但滞后于开发项目的公共配套实施，准确提供工程预算及其他证明资料，为财务预提入账提供依据。
投资发展部门：负责协助确定成本核算对象，负责对前期开发费在成本对象交付使用当年确认，提供相关依据，使前期开发费能全面进入开发成本。提供经规划部门批准的项目总体概况，以便财务部门取得成本分配依据。在规划设计项目竣工和交付使用时间时，尽量放在上半年，为工程结算留有较充裕的时间，使开发成本能按照国家规定在交付使用当年得到确认与计量。对应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用提供依
据，财务预提入账。所有前期开发费合同签订当天交一份给主办会计存档和统计付款情况。
销售部门：负责
http://m.gbppp.com/sh/357172/
推荐访问:房地产开发成本核算表 房地产成本核算方法